Normativa del Plan General  
        
         

Normativa del Plan General 
TÍTULO 6. PARÁMETROS Y CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN Y DE SUS 
RELACIONES CON EL ENTORNO 
CAPÍTULO 6.1. Determinaciones generales 
Artículo 6.1.1. Definición (N-1) 
Las determinaciones generales son las condiciones a que ha de sujetarse la 
edificación por sus propias características y por su relación con el entorno. 


Artículo 6.1.2. Clases de condiciones (N-1) 
1. La edificación cumplirw las condiciones que se detallan en los capítulos 
siguientes, referentes a los siguientes aspectos: 
a) Condiciones de parcela 
b) Condiciones de posición en la parcela 
c) Condiciones de ocupación de la parcela 
d) Condiciones de edificabilidad 
e) Condiciones de volumen y forma 
f) Condiciones de calidad e higiene 
g) Condiciones de las dotaciones de servicios de los edificios 
h) Condiciones de seguridad 
i) Condiciones estéticas 
2. Las condiciones generales de la edificación y de sus relaciones con el 
entorno serán de aplicación en las condiciones que se regulan en el presente 
Título, salvo indicación en contra en el régimen de los usos, en la regulación 
particular de la norma zonal de aplicación, o en las ordenanzas particulares de 
los planeamientos de desarrollo, que podrán establecer condiciones particulares 
que no desvirtúen las establecidas en estas Normas. 
3. La edificación deberá satisfacer, además, las condiciones contenidas en el 
Título 7, según el uso a que se destine el edificio o los locales, salvo 
indicación en contra de la norma zonal de aplicación o en la ordenanza 
particular del planeamiento incorporado o de desarrollo, si bien estos últimos 
podrán establecer condiciones particulares que no desvirtúen las establecidas en 
estas Normas. 


CAPÍTULO 6.2. Condiciones de la parcela edificable 
Artículo 6.2.1. Definición (N-1) 
Son las condiciones que debe cumplir una parcela para poder ser edificable. Se 
entiende por parcela la superficie real de terreno deslindada como unidad 
predial e independiente. 


Artículo 6.2.2. Aplicación (N-2) 
Son de aplicación en las obras de nueva edificación salvo en las de 
reconstrucción y se regulan en el régimen correspondiente al uso a que se 
destina, en la norma zonal de aplicación o en las figuras de planeamiento 
incorporado, específico o de desarrollo del Plan General. 


Artículo 6.2.3. Delimitación e identificación de las parcelas (N-2) 
1. Las parcelas se delimitarán e identificarán mediante sus linderos, su 
superficie y, en su caso, por el código urbanístico. Los solares, además, 
mediante el nombre de la calle o vías a que den frente y su número de orden 
dentro de ellas, que estarán reflejados en el plano parcelario municipal, o en 
los planos de los proyectos de reparcelación, parcelación o compensación que se 
aprueben y, en su defecto, en los planos catastrales. 


Artículo 6.2.4. Linderos (N-2) 
1. Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus 
colindantes. 
2. Es lindero frontal el que delimita la parcela con la vía o espacio libre 
público al que dé frente. 
3. En parcelas con un solo lindero frontal, se entenderá como testero el opuesto 
al mismo y el resto serán linderos laterales. 
En parcelas con más de un lindero frontal, serán linderos laterales los 
restantes. 


Artículo 6.2.5. Alineación oficial, exterior o pública (N-2) 
1. Es la línea señalada por el planeamiento para establecer el límite que separa 
los suelos destinados a vía pública o espacios libres públicos, de las parcelas 
edificables o del espacio interpuesto definido en el art. 6.2.10. En las 
parcelas ya edificadas y en ausencia de otra definición de alineación exterior, 
se considerará como tal la línea marcada por la intersección del cerramiento de 
la parcela o de la fachada del edificio, en su caso, con el terreno. Asimismo, 
en el Plano de Ordenación se señalan como alineaciones oficiales las líneas que 
distinguen espacios públicos de distinta calificación. 
2. Alineación oficial en volumetría específica: El Plano de Ordenación dibuja, 
para mejor comprensión de la ciudad, las alineaciones de las vías públicas más 
significativas. 
Estas alineaciones no presuponen la inexistencia de espacios interiores que sean 
vía pública o espacios libres de uso público, en estos casos tendrá la 
consideración de alineación oficial la línea resultante de la intersección del 
cerramiento de la parcela o de la fachada del edificio con el terreno. 


Artículo 6.2.6. Dimensión de linderos (N-2)  
Es la establecida por estas Normas, o en la Ordenanza particular del 
planeamiento correspondiente del Plan General, para uno o varios linderos de 
parcela, expresada en valor absoluto o como relación entre linderos. 


Artículo 6.2.7. Superficie de la parcela (N-2) 
Es la dimensión, en proyección horizontal, del área comprendida dentro de los 
linderos de una parcela. 


Artículo 6.2.8. Parcela mínima (N-2) 
Es la superficie que desde el Plan General, en la norma zonal o en la ordenanza 
particular del planeamiento correspondiente se defina como mínima para que una 
parcela pueda ser edificable. 


Artículo 6.2.9. Parcela edificable (N-2) 
Es la parte de la parcela comprendida dentro de las alineaciones oficiales. 


Artículo 6.2.10. Solar (N-1) 
1. Tienen la consideración de solar aquellas parcelas de suelo urbano aptas para 
la edificación que reúnan los siguientes requisitos: 
a) Que estén dotados de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de 
aguas y suministro de energía eléctrica. 
b) Que las vías previstas en el planeamiento con las que linde la parcela tengan 
pavimentada la calzada y encintado de aceras. 
Se exceptúan aquellas vías que estén incluidas en instrumentos de planeamiento o 
gestión que no afecten a la parcela, siempre y cuando existan otras vías que 
cumplan la condición del párrafo anterior. 
c) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes. 
2. En los supuestos en los que el presente Plan General requiera, para su 
ejecución, la aprobación de un instrumento de planeamiento intermedio que afecte 
a la parcela, se estará en todo caso con carácter general, a los requisitos de 
urbanización señalados en el apartado 1, así como a los que adicionalmente se 
establezcan en dicho instrumento de desarrollo. 
3. Tendrán también tal consideración aquellas parcelas que a través de un 
espacio interpuesto aseguren su permanente y funcional conexión con las vías o 
espacios libres públicos al que necesariamente dicho espacio dará frente. 
En este caso será necesaria la tramitación previa de un Estudio de Detalle y 
Proyecto de Parcelación asociado que se tramitará simultáneamente, en el que se 
cumplirán las siguientes condiciones: 
a) El espacio interpuesto tiene carácter privado y estará vinculado 
permanentemente a cada una de las parcelas ordenadas estableciéndose el régimen 
jurídico privado que garantice esta vinculación. 
b) El frente del espacio interpuesto en contacto con la vía o espacio público, 
tendrá una longitud igual o superior a la establecida como frente mínimo de 
parcela en la norma zonal u ordenanza particular correspondiente, pudiendo 
inscribirse en su interior un círculo de diámetro igual a dicha longitud. 
Asimismo, los linderos de las parcelas en contacto con dicho espacio 
interpuesto, tendrán una longitud igual o superior a la establecida como frente 
mínimo de parcela. 
c) El espacio interpuesto garantizará la accesibilidad, seguridad y conexión de 
las parcelas ordenadas con las infraestructuras de servicios urbanos de 
abastecimiento de aguas, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. 
d) La vía pública a que de frente el espacio interpuesto deberá contar con 
pavimentación de calzada y encintado de aceras. 
e) El espacio interpuesto se destinará sobre rasante a espacio libre o a 
accesos, pudiéndose edificar bajo rasante con destino a dotaciones o 
instalaciones al servicio de los edificios de las parcelas a que se vincula. 
f) Sus condiciones de edificación y uso podrán ser distribuidas en las parcelas 
a las que se vincula dicho espacio, en la forma que se determine en el Estudio 
de Detalle. 
g) Su mantenimiento y conservación corresponderá a los propietarios de las 
parcelas a las que se vincula. 
h) Previa o simultáneamente al otorgamiento de la licencia de edificación de 
cualquiera de las parcelas vinculadas al espacio interpuesto, deberá otorgarse 
licencia de otras actuaciones urbanísticas para la ejecución de las condiciones 
funcionales que para dicho espacio se regulan en este artículo, que se tramitará 
por el procedimiento normal previsto en la Ordenanza Especial de Tramitación de 
Licencias y Control Urbanístico. 


CAPÍTULO 6.3. Condiciones de posición del edificio en la parcela  
Artículo 6.3.1. Definición (N-1) 
Son las que determinan el emplazamiento de las construcciones dentro de la 
parcela edificable, y se definen en las normas zonales o en las ordenanzas 
particulares del planeamiento correspondiente. Podrán ser de carácter imperativo 
o dispositivo, según respondan a posicionamientos obligados desde el Plan 
General o los instrumentos de planeamiento mencionados, o a parámetros que 
limitan la posición de la edificación en la parcela. 


Artículo 6.3.2 Aplicación (N-2) 
Las condiciones que determinan la posición del edificio dentro de las parcelas 
edificables serán exigibles tanto en obras de nueva edificación, salvo en las de 
reconstrucción, como en aquellas otras que impliquen modificación de los 
parámetros de posición. 


Artículo 6.3.3. Elementos de referencia (N-2) 
Son el conjunto de parámetros según los cuales se determina la posición del 
edificio en la parcela. Pueden ser referencias planimétricas, altimétricas o 
propias del edificio. 


Artículo 6.3.4. Referencias planimétricas de la parcela (N-2) 
Sirven para determinar la posición de la proyección horizontal del edificio. Se 
emplean en las presentes Normas las siguientes: 
a) Linderos: Definidos en el art. 6.2.4. 
b) Alineación oficial, exterior o pública: Definida en el art. 6.2.5. 
c) Alineación interior o privada: Es la línea que señala el planeamiento para 
establecer la separación entre la parte de parcela susceptible de ser ocupada 
por edificación y el espacio libre de la parcela. 
d) Alineación virtual en plantas superiores: Es la línea que señala el 
planeamiento para establecer la posición de la fachada del edificio en plantas 
por encima de la baja. 
e) Alineación remitida para sustitución o reconstrucción: Aquella alineación 
definida en los planeamientos incorporados, específicos o de desarrollo, a la 
que deberá someterse la nueva edificación. 


Artículo 6.3.5. Referencias altimétricas del terreno (N-2) 
Sirven para determinar la cota o nivel de la implantación de la urbanización y 
de la edificación: 
a) Rasante: Es la línea que señala el planeamiento, como perfil longitudinal de 
las vías públicas, tomado, salvo indicación contraria, en el eje de la vía. En 
los viales ya ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante se 
considerará como tal el perfil existente. 
b) Cota natural del terreno: Es la altitud relativa de cada punto del terreno 
antes de ejecutar la obra urbanizadora. 
c) Cota de origen y referencia: La que se define en el planeamiento como origen 
para la medición de la altura del edificio, considerándose en edificación 
aislada la cota de nivelación de planta baja, que se tomará como cota cero (0) y 
en edificación en manzana cerrada la rasante de la acera en el punto medio de la 
línea de fachada. 
No obstante, las normas zonales, las ordenanzas particulares de las áreas del 
planeamiento correspondiente del Plan General, pueden determinar la situación o 
elemento que se instituye como cota de origen o referencia. 
En ningún caso la cota de origen y referencia podrá situarse por encima de la 
cota de nivelación de la planta baja. 
En los edificios existentes a la entrada en vigor del Plan General se 
considerará como cota de origen y referencia la de nivelación de planta baja, 
entendiéndose ésta en la forma definida en las Ordenanzas Municipales de 1972, o 
en las Normas Urbanísticas del Plan General de 1985, según las cuales se otorgó 
la correspondiente licencia. 
Cuando se instituya como cota de origen y referencia la de nivelación de planta 
baja y por las necesidades de la edificación o por las características del 
terreno en que se asiente, deba escalonarse la misma, la medición de las alturas 
se realizará de forma independiente en cada una de las plataformas que la 
componga, sin que dicho escalonamiento de planta baja pueda traducirse en exceso 
de altura. 


Artículo 6.3.6. Referencias de la edificación (N-2)  
En la regulación del Plan General se emplean las referencias de la edificación 
que a continuación se enumeran: 
a) Cerramiento: Cerca situada sobre los linderos que delimita una parcela. 
b) Fachadas: Aquellas superficies que junto con las cubiertas, por encima del 
terreno, separan el espacio edificado del no edificado, y que contienen en su 
interior todos los elementos constructivos del edificio, excepción hecha de los 
vuelos o salientes autorizados, salvo terrazas. 
Según su posición en el edificio se clasifican en: 
- Exteriores: Cuando son visibles desde las vías o espacios libres en general, 
excepción hecha de las que delimitan los patios de parcela cerrados. 
- Interiores: Las que delimitan los patios de parcela cerrados. 
- Medianeras: Aquellas superficies verticales que se sitúan sobre linderos de la 
parcela que no reúnen la condición de alineación oficial. 
c) Línea de edificación: Es el perímetro exterior de la superficie mínima 
horizontal que comprende en su interior todas las proyecciones horizontales de 
las fachadas de la edificación sobre rasante. 


Artículo 6.3.7. Posición de la edificación y/o del cerramiento respecto a la 
alineación oficial, exterior o pública (N-2) 
1. Respecto a la alineación oficial, la edificación y/o el cerramiento podrá 
estar en alguna de estas situaciones: 
a) Alineada: Cuando la línea de edificación o el cerramiento son coincidentes 
con la alineación oficial. 
b) Fuera de alineación: Cuando la línea de edificación o el cerramiento es 
exterior a la alineación oficial. 
c) Remetida o retranqueada: Cuando la línea de edificación o el cerramiento es 
interior a la alineación oficial. 
2. Salvo los vuelos o salientes de la fachada que expresamente se autoricen en 
estas Normas, o en las ordenanzas particulares de las áreas de planeamiento 
correspondiente del Plan General, ninguna parte ni elemento de la edificación, 
sobre o bajo rasante podrá quedar fuera de alineación. 


Artículo 6.3.8. Separación a linderos (N-2)  
1. Es la distancia entre cada punto de la fachada del edificio y el lindero de 
referencia más próximo, medida perpendicularmente respecto a un plano vertical 
apoyado en dicho lindero. 
2. Salvo determinación en contra en la normativa particular del uso al que se 
destine, de la norma zonal u ordenanza particular de las áreas de planeamiento 
correspondiente del Plan General, el espacio de separación a linderos podrá 
ocuparse por plantas bajo rasante y en la zona correspondiente a la establecida 
como separación mínima al lindero dichas plantas serán enteramente subterráneas. 

3. En las zonas de separación a linderos, se admiten las instalaciones reguladas 
en el art. 6.10.20, apartado 2. 


Artículo 6.3.9. Retranqueo (N-2) 
1. Es la anchura de la faja de terreno comprendida entre la línea de edificación 
y la alineación oficial, u otro elemento de referencia de las vías o espacios 
libres de uso público que fije la norma zonal de aplicación, la ordenanza 
particular del planeamiento correspondiente, o instrumento de desarrollo del 
Plan General. Puede darse como valor fijo obligado o como valor mínimo. El 
retranqueo se medirá en la forma determinada para la separación a linderos en el 
art. 6.3.8. 
2. Salvo determinación en contra en la normativa particular del uso al que se 
destine, de la norma zonal u ordenanza particular de las áreas de planeamiento 
correspondiente del Plan General, el retranqueo podrá ocuparse por plantas bajo 
rasante; la zona correspondiente a la establecida como retranqueo mínimo en 
dichas plantas será enteramente subterránea. 
3. En las zonas de retranqueo se admiten las instalaciones reguladas en el art. 
6.10.20, apartado 2. 


Artículo 6.3.10. Separación entre edificios (N-2) 
1. Es la dimensión que separa a sus fachadas exteriores, bien estén sobre la 
misma parcela, en parcela colindante o separadas por un vial o espacio libre de 
uso público. 
2. Se entiende que un edificio cumple una distancia determinada a otro, cuando 
la distancia entre cualquier par de puntos situados en una y otra línea de 
edificación es igual o superior a dicha dimensión. 
Cuando el edificio tenga cuerpos de edificación de distintas alturas, la 
anterior condición deberá cumplirse para cada uno de ellos; en este caso las 
líneas de edificación se entenderán referidas a las fachadas de los 
correspondientes cuerpos de edificación. 


Artículo 6.3.11. Fondo edificable (N-2) 
Es la distancia entre una superficie vertical situada en la alineación oficial y 
otra paralela a la misma situada al interior de la parcela. 


Artículo 6.3.12. Área de movimiento de la edificación (N-2) 
Es la que resulta de aplicar las condiciones de posición del edificio dentro de 
la parcela edificable y determina la zona de ésta susceptible de ser ocupada por 
la edificación. 


Artículo 6.3.13. Adosamiento a linderos (N-2)  
En normas zonales, ordenanzas particulares de las áreas de planeamiento 
correspondiente del Plan General, correspondientes a tipología edificatoria de 
manzana cerrada entre medianerías, la edificación se adosará a los linderos en 
las condiciones establecidas en las mismas. En aquellos que correspondan a otras 
tipologías edificatorias se podrá adosar a los linderos en las condiciones 
siguientes: 
1. Cumpliendo las condiciones específicas que al efecto determine la norma zonal 
u ordenanza particular de las áreas de planeamiento correspondiente del Plan 
General. 
2. Adosándose a los lienzos medianeros de las edificaciones adosadas existentes 
en las parcelas colindantes. 
3. Adosándose a los linderos en la forma que se establezca en un proyecto de 
edificación conjunto de ejecución simultánea suscrito por los propietarios 
respectivos de las parcelas colindantes en las que se produce el adosamiento. 
4. Adosándose a los linderos en las condiciones que acuerden los propietarios de 
las parcelas colindantes mediante descripción expresa de la forma de adosamiento 
que deberá inscribirse en el registro de la propiedad. 


CAPÍTULO 6.4. Condiciones de ocupación de la parcela por la edificación 
Artículo 6.4.1. Definición (N-1) 
Son las que definen la superficie de parcela que pueda ser ocupada por 
edificación, y la que debe permanecer libre de construcciones. 


Artículo 6.4.2. Aplicación (N-2) 
1. Las condiciones que se señalan para determinar la ocupación de la parcela por 
la edificación, son de aplicación en obras de nueva edificación que supongan 
nuevas ocupaciones de suelo. Son establecidas para cada parcela según la 
normativa propia del uso a que se destine, de la norma zonal, y/o de la 
ordenanza particular del planeamiento incorporado, específico o de desarrollo 
del Plan General. 
2. Para su aplicación se utilizarán los parámetros de referencia que se señalan 
en los artículos siguientes. 


Artículo 6.4.3. Superficie ocupable (N-2)  
1. Se entiende por superficie ocupable la superficie de la parcela edificable 
susceptible de ser ocupada por la edificación. 
2. Su cuantía puede señalarse: 
a) Indirectamente: Como conjunción de referencias de posición, siendo entonces 
coincidente con el área de movimiento. 
b) Directamente: Mediante la asignación de un coeficiente de ocupación. 
3. A los efectos del establecimiento de las condiciones de ocupación se 
distingue la ocupación de las plantas sobre rasante y la de las plantas bajo 
rasante. 
4. Salvo mayores limitaciones fijadas en otras clases de condiciones, en la 
norma zonal, o en la ordenanza particular del planeamiento correspondiente del 
Plan General, las construcciones bajo rasante, podrán ocupar los espacios 
correspondientes a retranqueos y de separación a linderos. En los espacios 
correspondientes de separación mínima a linderos y retranqueos mínimos las 
construcciones bajo rasante serán enteramente subterráneas. 


Artículo 6.4.4. Superficie ocupada (N-2) 
a) Sobre rasante: Es la superficie comprendida dentro de la línea de 
edificación. 
- La superficie de los patios de parcela cerrados se descontará de la superficie 
ocupada, siempre que no estén edificados sobre rasante. A estos efectos el 
cubrimiento de patios regulado en el art. 6.7.21 no se considerará como 
edificación. 
- La ocupación será necesariamente inferior o igual al valor de la superficie 
ocupable fijado en la norma zonal, o en la ordenanza particular del planeamiento 
correspondiente del Plan General. 
b) Bajo rasante: Es la superficie en proyección horizontal de las plantas bajo 
rasante admitidas por la norma zonal, o la ordenanza particular del planeamiento 
correspondiente del Plan General. 


Artículo 6.4.5. Coeficiente de ocupación (N-2) 
1. Se entiende por coeficiente de ocupación la relación entre la superficie 
ocupable y la superficie de la parcela edificable. 
2. El coeficiente de ocupación se establece como ocupación máxima. Si de la 
conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición 
se concluyese una ocupación menor, será este valor el que sea de aplicación. 


Artículo 6.4.6. Superficie libre de parcela (N-2) 
Es el resto de la superficie de la parcela edificable no ocupada por la 
edificación sobre rasante. 



CAPÍTULO 6.5. Condiciones de edificabilidad 
Artículo 6.5.1. Definición (N-1) 
Las condiciones de edificabilidad son aquellas que limitan la dimensión de las 
edificaciones que pueden construirse en una parcela. 


Artículo 6.5.2. Aplicación (N-2) 
1. Las condiciones que se señalen para determinar la edificabilidad son de 
aplicación para todas las obras de nueva edificación y reestructuración. Se 
establecen para cada parcela según el uso a que se destine, por la norma zonal, 
o por la ordenanza particular del planeamiento incorporado, específico o de 
desarrollo del Plan General. 
2. Para su aplicación se utilizarán los parámetros de referencia que se señalan 
en los artículos siguientes. 


Artículo 6.5.3. Superficie edificada por planta (N-2)  
Es el área de la proyección horizontal de la superficie comprendida dentro del 
perímetro exterior de la planta, considerada, excluidas de ésta las zonas o 
cuantías que a continuación se enumeran y las que a estos efectos se establecen 
en las normas zonales o condiciones particulares de los usos: 
a) Los soportales, los entrepisos, los pasajes de acceso a espacios libres 
públicos, los patios de parcela que no estén cubiertos, salvo lo previsto en el 
art. 6.7.21; las plantas bajas porticadas, excepto las porciones cerradas que 
hubiera en ellas, las construcciones auxiliares cerradas con materiales 
translúcidos y construidos con estructura ligera desmontable, la superficie bajo 
cubierta si carece de posibilidades de uso o está destinada a depósitos u otras 
instalaciones generales del edificio. 
b) Las superficies destinadas a garaje-aparcamiento en las siguientes 
situaciones: - En plantas bajo rasante incluidos los accesos desde la vía 
pública. 
- En planta baja: 
- Cuando por la configuración de la parcela no sea posible resolver la dotación 
de aparcamiento al servicio del edificio en situación de plantas bajo rasante: 
- En edificios de uso residencial en la categoría de vivienda unifamiliar, 
cualquiera que sea su tipología con un límite máximo de quince (15) metros 
cuadrados útiles por plaza. 
- En tipologías de edificación en manzana cerrada, o edificación en bloques 
abiertos o pareada con un límite máximo de veinticinco (25) metros cuadrados 
útiles por plaza, incluida la parte proporcional de accesos. 
- En planta de pisos, en edificios de uso exclusivo no residencial como dotación 
al servicio del edificio, siempre y cuando, no se supere la altura máxima 
permitida en unidades métricas ni el número de plantas, sometida la exclusión 
del cómputo a las condiciones establecidas para los usos autorizables cuando la 
superficie edificada para este uso supere el veinte por ciento (20%) de la 
máxima edificable. 
c) En plantas baja, bajo rasante y en construcciones por encima de la altura 
reguladas en el art. 6.6.11, los locales destinados a alojar las instalaciones 
al servicio del edificio, cuyo dimensionamiento deberá justificarse, tales como 
cuartos de calderas, maquinarias de ascensores, basuras, contadores y otros 
análogos; así como aquellas otras instalaciones que sin ser de obligada 
instalación, contribuyen a mejorar el confort y habitabilidad del edificio. 
d) Los espacios destinados a carga y descarga cuando constituyan la dotación 
fijada como mínima al servicio de los usos del edificio. 
e) Los locales destinados a albergar centros de transformación de acuerdo con lo 
determinado en el art. 7.13.8. 
f) Los grandes conductos o conjuntos de conductos de ventilación o alojamiento 
de instalaciones con dimensiones superiores a cincuenta (50) decímetros 
cuadrados. 
g) Los huecos de aparatos elevadores. 
h) Los balcones, balconadas y miradores autorizados en la norma zonal de 
aplicación, o en la ordenanza particular del planeamiento incorporado, 
específico o de desarrollo del Plan General. 
i) Los primeros tres (3) metros cuadrados de superficie destinada a 
terraza-tendedero en cada vivienda, o cuatro (4) si incluye preinstalación de 
aire acondicionado. 
j) Los trasteros que cumplan las condiciones señaladas en el art. 7.3.4, 
apartado d), en categoría de vivienda colectiva. 
k) Las zonas comunitarias que cumplan las condiciones del art. 7.3.4, apartado 
e), en la categoría de vivienda colectiva. 

En vivienda unifamiliar cualquiera que sea su tipología computan a efectos de 
edificabilidad, todas las superficies edificadas en plantas sobre rasante a 
excepción de la destinada a garaje-aparcamiento en las condiciones reguladas en 
el apartado b)ii) para vivienda unifamiliar. 
En obras de acondicionamiento, con el explícito fin de resolver la adecuación de 
los edificios a la legislación vigente en materia de promoción de la 
accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, no computarán a efectos 
de edificabilidad las rampas que se proyecten con dicho fin. 


Artículo 6.5.4. Superficie edificada total (N-2) 
Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen 
el edificio, calculada de acuerdo con las determinaciones del artículo anterior. 



Artículo 6.5.5. Superficie útil (N-2) 
1. Se entiende por superficie útil de un local la comprendida en el interior de 
sus paramentos verticales y que es de directa utilización para el uso a que se 
destine. Es superficie útil de una planta o del edificio la suma de las 
superficies útiles de los locales que lo integran. 
2. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de 
paramentos terminados. 


Artículo 6.5.6. Superficie edificable o edificabilidad (N-2) 
1. Es el valor que señala el planeamiento para limitar la superficie edificada 
total que puede construirse en una parcela o en un área determinada y puede ser 
fijado en el planeamiento mediante: 
a) La conjunción de las determinaciones de posición, forma y volumen sobre la 
parcela. 
b) El coeficiente de edificabilidad. 
c) Una cantidad concreta. 


Artículo 6.5.7. Coeficiente de edificabilidad (N-2) 
1. El coeficiente de edificabilidad es la relación entre la superficie total 
edificable y la superficie de la proyección horizontal de referencia. 
2. Se distinguen dos formas de expresar la edificabilidad: 
a) Edificabilidad bruta: Cuando el coeficiente de edificabilidad se expresa como 
relación entre la superficie total edificable y la superficie total de un ámbito 
de ordenación. 
b) Edificabilidad neta: Cuando el coeficiente de edificabilidad se expresa como 
relación entre la superficie total edificable y la superficie de la parcela 
edificable. 
La determinación del coeficiente de edificabilidad se entiende como el 
señalamiento de una edificabilidad máxima; si de la conjunción de este parámetro 
con otros derivados de las condiciones de posición, ocupación, forma y volumen 
resultase una superficie total edificable menor, será éste el valor que sea de 
aplicación. 


CAPÍTULO 6.6. Condiciones de volumen y forma de los edificios 
Artículo 6.6.1. Definición (N-1) 
Son las que definen la organización de los volúmenes y la forma de las 
construcciones. 


Artículo 6.6.2 Aplicación (N-2) 
Son aplicables a las obras de nueva edificación y a las obras en los edificios 
que supongan una alteración de las propias condiciones reguladas en el presente 
CAPÍTULO, exigiéndose en este último supuesto únicamente el cumplimiento de la 
condición afectada por la alteración. Se concretan en la normativa propia del 
uso a que se destine, en la norma zonal de aplicación o en la ordenanza 
particular de los planeamientos correspondientes. 


Artículo 6.6.3. Sólido capaz (N-2) 
Es el volumen, definido en el planeamiento o norma zonal de aplicación, dentro 
del cual debe inscribirse la totalidad de la edificación sobre rasante, excepto 
los salientes autorizados. 


Artículo 6.6.4. Altura del edificio (N-2) 
Es la dimensión vertical de la parte del edificio que sobresale de un plano 
horizontal situado en su cota de origen y referencia. Para su medición se 
utilizarán unidades métricas o número de plantas del edificio. 


Artículo 6.6.5. Referencias altimétricas de los edificios (N-2) 
Son las que sirven para determinar las distintas alturas en un edificio, tomadas 
en relación con la cota de origen y referencia, determinada de acuerdo con el 
art. 6.3.5. apartado c) y se distinguen las siguientes 
1. Nivel de cornisa: El de la intersección de la cara inferior del forjado que 
forma el techo de la última planta con la fachada del edificio. 
2. Nivel de coronación: El del plano superior de los petos de protección de 
cubierta si existieren, o en su defecto el de la cara superior del remate del 
forjado de la última planta. 
En función de estas referencias resultarán la altura de cornisa y la altura de 
coronación, siendo la altura total la que se mide hasta el elemento más alto del 
edificio. 


Artículo 6.6.6. Altura en unidades métricas (N-2) 
Es la altura del edificio medida en unidades métricas desde la cota de origen y 
referencia hasta cualquiera de las demás referencias altimétricas o elementos 
del edificio y en función de ellos será altura de cornisa, altura de coronación 
y altura total. 


Artículo 6.6.7. Altura en número de plantas (N-2) 
Corresponde al número de plantas por encima de la cota de origen y referencia 
incluida la planta baja. 


Artículo 6.6.8. Altura en relación con el ancho de vía pública (N-2)  
1. Es la medida de la altura del edificio cuando se expresa: 
a) Como valor fijo en metros o número de plantas, en función de un ancho de via 
pública determinado. 
b) Como proporción entre la altura del edificio y el ancho de vía pública a que 
da frente. 
2. Las nuevas construcciones, cuando sitúen su línea de edificación sobre la 
alineación oficial, no podrán guardar una relación entre la altura de cornisa en 
metros y ancho de calle superior a la proporción 2:1, salvo para aquellas zonas 
en que fuera preciso superarla por la aplicación de reglas de colindancia o 
condiciones estéticas. 
3. Para la fijación de la altura, la medición del ancho de la calle se realizará 
entre las alineaciones definidas en el Plano de Ordenación o en los planos de 
alineaciones de las figuras de planeamiento incorporado, específico o de 
desarrollo del Plan General, siempre en la perpendicular a la alineación en el 
punto medio de la alineación oficial de la parcela. 
4. Cuando la alineación de una parcela se sitúe directamente en contacto con una 
dotación pública distinta a vía pública, la altura aplicable será igual al 
promedio de las alturas del resto de las calles que delimitan la manzana donde 
se sitúa la parcela. Cuando el promedio resulte con una fracción decimal 
superior a 0,5, la altura corresponderá al número entero inmediato superior. A 
dichos efectos se hará abstracción de la estructura parcelaria de la manzana y 
se tendrá en cuenta la longitud de cada una de las vías o de sus tramos con 
distintas alturas. Para su aplicación, se estará a las siguientes condiciones 
particulares: 
a) Cuando las alineaciones de calles no sean paralelas entre sí, se tomará como 
ancho el existente en la perpendicular a la alineación de fachada en el punto 
medio de la parcela. 
b) En parcelas con fachadas a plazas, se tomará el ancho correspondiente a la 
más ancha de las vías públicas que afluyan a ella. 
c) En embocaduras de vías, no se estimará aumentado el ancho en la parte 
correspondiente a las mismas, sino que la medición se hará en la línea de 
prolongación de las alineaciones oficiales. 
d) En el supuesto de colindancia a vías cuya resolución se resuelva en 
planeamientos remitidos, la ficha de estos planeamientos determinará el ancho a 
considerar para los ámbitos de colindancia, independientemente de la que 
finalmente resulte en el planeamiento que definitivamente se apruebe. 
5. No obstante deducida la altura en función de las reglas anteriores, y sin 
variación de la edificabilidad que en relación con la misma correspondiera de 
acuerdo con las presentes Normas, se podrá variar dicha altura por razones 
compositivas con arreglo al siguiente criterio: 
Cuando la alineación del vial público en el Plano de Ordenación o instrumento de 
planeamiento presente trazado discontinuo, la altura y número de plantas podrá 
disponerse coincidente con la que corresponda al tramo o conjunto de tramos que 
supere el setenta por ciento (70%) del frente de la manzana considerada. 
6. Salvo que las normas zonales establezcan criterios específicos o las 
ordenanzas de los planeamientos de desarrollo los instituyan justificadamente, 
la medición de la altura se hará con arreglo a los siguientes criterios: 
a) La altura de cornisa se medirá en la vertical correspondiente al punto medio 
de la línea de fachada, tomando como cota de origen y referencia la rasante de 
la acera en dicho punto. 
b) Cuando no exista acera, la medición se hará del mismo modo, tomando como cota 
de origen y referencia el punto de la vertical situado a la cota de rasante de 
la calle, incrementada con la altura correspondiente al declive transversal de 
la acera, calculado con pendiente del dos con cinco por ciento (2,5%). 
c) En parcelas de esquina, la altura se tomará para cada una de las fachadas del 
modo antes descrito. 
d) En calles en pendiente, la altura se medirá en el punto medio de la fachada. 
Si la longitud de la línea de fachada es superior a veinte (20) metros, se 
descompondrá la línea de fachada en fracciones de longitud igual o inferior a 
veinte (20) metros. El número de escalonamientos será el menor posible, salvo 
que justificadamente por adaptación al entorno circundante sea conveniente 
incrementar el número de ellos. 
Ni la altura en metros, ni la expresada en plantas, podrá rebasarse en ninguno 
de los escalonamientos. 
e) En parcelas con fachadas a calles opuestas, entendiéndose por tales aquellas 
cuyos ejes forman entre sí un ángulo inferior a noventa (90) grados 
sexagesimales, la altura se medirá para el ancho de cada calle, manteniéndose 
esta altura hasta una profundidad determinada por la bisectriz del ángulo 
formado por la prolongación de las alineaciones oficiales. 
f) En situaciones mixtas, el modo de fijar la altura se establecerá combinando 
las reglas anteriores. 


Artículo 6.6.9. Altura máxima (N-2) 
1. Es la señalada por el planeamiento o por la norma zonal u ordenanza 
particular del planeamiento correspondiente del Plan General, como el valor 
límite en el que puede situarse el nivel de cornisa o de coronación o la altura 
total del edificio correspondiente. 
2. Cuando se establezca la altura por número de plantas y unidades métricas, 
ambas habrán de respetarse como máximos admisibles. 


Artículo 6.6.10. Consideración de la condición de altura (N-2)  
1. En los casos en que se señalase como condición de altura solamente la máxima, 
ha de entenderse que es posible edificar sin alcanzarla. Sin embargo, el 
Ayuntamiento podrá exigir la edificación hasta la altura máxima en los casos en 
que se entienda que, de lo contrario, se está agrediendo la imagen urbana, por 
razones de composición. 
2. Las normas zonales o las ordenanzas particulares del planeamiento 
correspondiente del Plan General, podrán fijar como obligatoria un número mínimo 
de plantas, o una altura mínima en metros. 


Artículo 6.6.11. Construcciones por encima de la altura (N-2)  
Salvo que las normas zonales o las ordenanzas particulares del planeamiento 
correspondiente del Plan General, establezcan criterios particulares, podrán 
admitirse: 
1. Por encima de la altura máxima de coronación, con carácter general, las 
siguientes construcciones: 
a) Las vertientes de la cubierta que no podrán sobresalir respecto a un plano de 
una inclinación máxima de cuarenta y cinco grados (45º) trazado por la línea que 
forman el borde superior del forjado de la última planta con los planos de 
fachada o por el borde superior de las cornisas y aleros permitidos desde la 
misma. 
b) Los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y 
otras instalaciones, que no podrán sobrepasar una altura total de trescientos 
setenta y cinco (375) centímetros sobre la altura de cornisa. Se podrá admitir 
la superación de dicha cota cuando razones técnicas derivadas de otra normativa 
sectorial lo justifiquen. 
2. Por encima de la altura máxima de cornisa que se determine, además de las 
anteriores, se podrá admitir la construcción de antepechos, barandillas, remates 
ornamentales, que no podrán rebasar en más de ciento cincuenta (150) centímetros 
la altura de cornisa, a excepción de ornamentos aislados o elementos de 
cerrajería. 
Asimismo, se permiten construcciones deportivas al aire libre, siempre y cuando 
ningún elemento constructivo o de cerramiento de los mismos sobresalga de la 
superficie piramidal formada por planos trazados a cuarenta y cinco grados (45º) 
desde los bordes del último forjado y un plano horizontal situado a trescientos 
setenta y cinco (375) centímetros de altura, medidos desde la cota de nivel de 
cornisa. 
3. Por encima de la última planta permitida, los áticos y torreones, cuando sean 
permitidos en la norma zonal, o en la ordenanza particular del planeamiento 
incorporado, específico o de desarrollo del Plan General, con las condiciones 
que en las mismas se determinen. Por encima de la cara superior del forjado de 
los torreones se admiten las vertientes de cubierta en las condiciones reguladas 
en el apartado 1.a u otras que, justificadamente, podrán derivarse por razones 
de composición; y por encima de la cara superior del forjado de los áticos 
podrán situarse las construcciones reguladas en el apartado 1.b con una altura 
máxima de trescientos setenta y cinco (375) centímetros medidos desde la cara 
inferior de dicho forjado. Se podrá admitir la superación de dicha cota cuando 
razones técnicas derivadas de otra normativa sectorial lo justifiquen. 
4. Por encima de la altura máxima total que se determine, no podrá admitirse 
construcción alguna, excepto: 
a) Los conductos y chimeneas, las antenas de los sistemas de telecomunicación, 
con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen la 
normativa sectorial aplicable, y en su defecto el buen hacer constructivo. 
b) Los paneles de captación de energía solar y los anuncios publicitarios en 
coronación de edificios. 


Artículo 6.6.12. Altura de piso (N-2) 
Se entiende por altura de piso, la distancia en vertical entre las caras 
superiores de los forjados de dos plantas consecutivas. 


Artículo 6.6.13. Altura libre de piso (N-2) 
Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una 
planta, y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del falso 
techo si lo hubiese, y salvo determinaciones en contra de las condiciones 
particulares de los usos, o de las normas zonales u ordenanzas particulares del 
planeamiento correspondiente, la altura libre mínima de pisos será de doscientos 
cincuenta (250) centímetros para piezas habitables que se podrá reducir en 
piezas no habitables hasta un mínimo de doscientos veinte (220) centímetros. 
En cualquier caso se cumplirán las condiciones que otras normativas sectoriales 
establezcan sobre la materia y en particular las disposiciones relativas a 
seguridad e higiene en el trabajo. 


Artículo 6.6.14. Cota de planta de piso (N-2) 
Es la distancia vertical, medida entre la cota de origen y referencia y la cara 
superior del forjado de la planta a la cual se refiera la medición. 


Artículo 6.6.15. Planta (N-2)  
Es toda superficie acondicionada para desarrollar en ella una actividad. El Plan 
General considera los siguientes tipos de plantas en función de su posición en 
el edificio: 
1. Planta baja: Aquélla cuyos niveles de suelo se encuentran situados en las 
siguientes posiciones: 
a) En edificación en manzana cerrada entre medianeras, entre dos planos 
paralelos a la rasante en la acera distantes verticalmente más/menos ciento 
cincuenta (150) centímetros de la misma. 
b) En edificación aislada y en edificación agrupada en hilera o pareada, los 
situados en las siguientes posiciones: 
- Entre más/menos ciento cincuenta (150) centímetros respecto a la rasante de la 
acera en el punto medio del lindero frontal. 
- En parcelas con linderos frontales a calles opuestas, la cota del nivel de 
implantación de la planta baja se situará a más/menos ciento cincuenta (150) 
centímetros respecto al punto medio de la línea que une los puntos medios de 
dichos linderos frontales. No obstante, esta regla podrá ser aplicada en función 
de la posición del edificio o edificios en la parcela, y de la configuración de 
la superficie regulada apoyada en los perfiles longitudinales de los frentes de 
parcela. 
- En parcelas de esquina, la cota de nivelación de planta baja deberá situarse 
entre más/menos ciento cincuenta (150) centímetros del punto medio de la rasante 
en la acera del lindero frontal de mayor longitud. 
- En el caso de que la topografía del terreno natural, antes de la edificación, 
presente soluciones de continuidad respecto a las parcelas colindantes 
edificadas, elevándose más de ciento cincuenta (150) centímetros respecto a la 
superficie de aquéllas, se presentará estudio de implantación que palie, en el 
máximo posible el impacto negativo que tal situación supone. 
- Cuando por la configuración topográfica, forma, dimensiones de una parcela, o 
por la situación del edificio en la misma, se justifique, la planta baja podrá 
situarse en posiciones distintas de las reguladas anteriormente mediante la 
formulación, en su caso, de Estudio de Detalle. 
2. Plantas bajas porticadas: Es aquella planta baja, cuya superficie cerrada no 
supera una tercera (1/3) parte de la superficie ocupada sobre rasante del 
edificio. No podrán implicar superación de la altura máxima de coronación y, en 
edificación aislada no computará como número de plantas. En las áreas de 
planeamientos incorporados y en las áreas de suelos urbanizables incorporados, 
salvo en vivienda unifamiliar y en tipología de edificación cerrada, a fin de 
posibilitar la implantación de plantas porticadas cuando las alturas definidas 
en sus condiciones particulares impidan su implantación se podrá elevar la 
altura permitida el mínimo necesario con un máximo de un (1) metro, siempre y 
cuando se sigan cumpliendo las condiciones de posición del edificio. 
3. Plantas inferiores a la baja: Son aquéllas cuyo nivel de suelo está por 
debajo del nivel del suelo de la planta baja. El número máximo de plantas 
inferiores a la baja será de cuatro (4) con una profundidad máxima de doce (12) 
metros, medida desde la cota de nivelación de la planta baja. Podrá superarse 
este número de plantas y profundidad previo informe favorable de los servicios 
municipales competentes. 
Las plantas inferiores a la baja tienen la consideración de plantas bajo 
rasante. 
No obstante, las plantas inferiores a la baja cuya cara superior del forjado de 
techo se encuentre a distancia mayor de ciento cincuenta (150) centímetros 
respecto de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación, se 
considerarán a todos los efectos, plantas sobre rasante. 
4. Planta enteramente subterránea: Es aquella cuya cara superior del forjado de 
techo está por debajo de la rasante de la acera o terreno en contacto con la 
edificación. 
5. Planta de piso: Planta situada por encima del forjado de techo de la planta 
baja. 
6. Entreplanta: Planta que en su totalidad, tiene el forjado de suelo en una 
posición intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta. Se 
admite la construcción de entreplanta siempre que su superficie útil no exceda 
del cincuenta por ciento (50%) de la superficie útil del local al que esté 
adscrita 
La superficie resultante se podrá incrementar con la superficie que pudiera 
realizarse sobre el acceso al garaje-aparcamiento del edificio. 
Para determinar la superficie útil de entreplanta, únicamente podrá considerarse 
la superficie útil del local que cuente con la altura suficiente. 
La altura libre de piso por encima y por debajo de la entreplanta, será la 
correspondiente al uso al que se destine y, en todo caso, igual o superior a 
doscientos cincuenta (250) centímetros, pudiendo reducirse a doscientos veinte 
(220) centímetros cuando se destine a piezas no habitables. 
La entreplanta tendrá siempre acceso por el local de la planta donde se 
desarrolla. 
7. Entrepisos: Son plantas intermedias sin otros elementos constructivos que los 
de estructura, seguridad y núcleos verticales de comunicaciones. Únicamente 
podrán ser utilizados como paso de las instalaciones y comunicaciones verticales 
al servicio del edificio, su altura libre será inferior a doscientos veinte 
(220) centímetros. No obstante, en edificios de más de catorce (14) plantas, su 
altura libre será la necesaria para albergar las instalaciones. 
Serán autorizables siempre que no lesionen los valores ambientales del lugar. No 
computarán en el número de plantas, debiendo respetarse la altura máxima del 
edificio en unidades métricas. 
8. Ático: Planta que se sitúa encima de la cara superior del forjado de la 
última planta permitida de un edificio, cuya superficie edificada es inferior a 
la de la misma. La superficie no ocupada por la edificación se destinará a 
azotea, que en ningún caso podrá ser objeto de acristalamiento, o a cubierta, 
con una inclinación máxima de treinta (30º) grados sexagesimales, medidos desde 
el borde de la cara superior del forjado de la planta sobre la que se sitúe; su 
altura de piso, salvo otras determinaciones de la norma zonal u ordenanza 
particular del planeamiento correspondiente, no será superior a tres (3) metros. 

Sus fachadas estarán retranqueadas de las fachadas exteriores del edificio un 
mínimo de tres (3) metros, con las siguientes excepciones: 
a) Determinaciones en contra, de las normas zonales u ordenanza particular del 
planeamiento correspondiente del Plan General. 
b) En edificios de anchura inferior o igual a doce (12) metros, podrá 
retranquearse únicamente de una de sus fachadas, y en el caso de que el edificio 
sitúe alguna de sus fachadas sobre la alineación exterior, dicho retranqueo se 
localizará obligatoriamente en estas fachadas. En este supuesto a efectos de 
aplicación de condiciones higiénicas y de posición del edificio, se tendrá en 
cuenta la altura de piso de la planta del ático no retranqueada, incluido el 
antepecho si existiera. 
c) Podrá no retranquearse a los linderos laterales en tipología edificatoria en 
manzana cerrada entre medianeras. 
9.Torreones: Cuerpos de edificación situados encima de la última planta 
permitida, con alguna de sus fachadas coincidente en alguno de sus puntos con la 
fachada exterior del edificio; y que cumplirá además las siguientes condiciones: 

a) Su proyección horizontal sobre la fachada exterior en que se sitúa, será 
inferior o igual a trescientos cincuenta (350) centímetros. 
b) Su profundidad desde la fachada exterior en que se sitúa, será inferior o 
igual a trescientos cincuenta (350) centímetros. 
c) Su altura de piso será como máximo de trescientos cincuenta (350) 
centímetros. Justificadamente, por razones de composición, podrán modificarse 
las dimensiones señaladas en los apartados anteriores. 
d) Los torreones situados en cada fachada guardarán entre sí una separación 
mínima de trescientos (300) centímetros. e) La suma de las proyecciones 
horizontales de los torreones sobre la fachada en que se sitúan, será inferior o 
igual a un cuarto (1/4) de la longitud de ésta. Cuando por encima de la última 
planta permitida se sitúen otros cuerpos de edificación destinados a cajas de 
escaleras o casetones de ascensores, en posición coincidente o separada una 
distancia inferior a tres (3) metros de la línea de fachada, deberán incluirse 
las proyecciones horizontales de dichos cuerpos, en el porcentaje indicado. 
f) Las condiciones anteriores serán aplicables independientemente a cada una de 
las fachadas en que se sitúe el torreón. 


Artículo 6.6.16. Azotea (N-1) 
Son aquellas cubiertas planas transitables, acondicionadas para acoger un uso. 


Artículo 6.6.17. Tipologías edificatorias (N-1)  
El Plan General emplea las siguientes definiciones de tipologías edificatorias: 
a) Edificación aislada o en bloques abiertos: La que está exenta en el interior 
de una parcela, sin que ninguno de sus planos de fachada esté en contacto con 
las propiedades colindantes. 
b) Edificación en manzana cerrada o entre medianeras: La que tiene líneas de 
edificación coincidentes, con los linderos laterales. 
c) Edificación agrupada en hilera o adosada: Es la variante de construcción 
entre medianeras cuando la edificación se destina a uso residencial en la 
categoría de vivienda unifamiliar. 
d) Edificación pareada: Aquella en que las Edificaciones cumplen la condición de 
medianeras en un único lindero, estando aislada en los restantes. 
e) Edificación en parque industrial: Aquella organización urbana que posibilitan 
la implantación de actividades productivas avanzadas, o de alta tecnología. 
En esta tipología edificatoria, el uso cualificado es el industrial en 
coexistencia con el terciario de oficinas. En los planeamientos de desarrollo de 
áreas afectas a esta tipología, sus ordenanzas particulares tendrán como régimen 
de referencia al instituido en la norma zonal 9 grado 3º, sin perjuicio de la 
introducción de especificaciones necesarias. Análogamente el régimen de usos 
compatibles responderá a la flexibilidad regulada en la norma zonal expresada, 
permitiéndose la implantación de las actividades compatibles correspondientes. 
f) Edificación en industria tradicional: Aquellas actividades productivas 
insertas en espacios urbanos cuyo conjunto no reúne las condiciones 
características de las parques industriales. Su uso cualificado es el 
industrial. 


Artículo 6.6.18. Clase de edificios (N-1)  
a) Edificio existente: Tendrán esta consideración los edificios construidos, en 
construcción o pendientes de construir con licencia otorgada de acuerdo con 
planeamientos anteriores al presente Plan General. 
b) Edificio exclusivo: Aquél que todos sus locales se destinan al desarrollo de 
actividades comprendidas en el mismo uso. 
En el caso que el régimen de compatibilidades de la norma zonal, o la ordenanza 
particular del planeamiento correspondiente del Plan General admita en edificio 
exclusivo un uso en una clase, categoría o tipo concreto, todos los locales 
estarán destinados respectivamente al desarrollo de las actividades comprendidas 
en cada uno de ellos. 
Los usos asociados no desvirtúan el carácter de uso exclusivo. 
En aquellas normas zonales en que se permitan varios usos no residenciales 
simultáneamente en edificio exclusivo, se entenderá posible la mezcla de dichos 
usos permitidos en un único edificio. 
Todo ello debe entenderse sin perjuicio de que puedan existir diversos titulares 
o propietarios en los distintos locales del edificio, sin que éste pierda por 
ello su carácter de exclusividad. 


Artículo 6.6.19. Salientes o vuelos en fachadas (N-1)  
1. Se entiende por salientes o vuelos todos aquellos elementos que sobresalen de 
la fachada del edificio, pudiendo ser: 
a) Balcón: Es el saliente que arranca desde el pavimento de la pieza a la que 
sirve, y que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja que sobresale 
de la fachada, no más de cuarenta y cinco (45) centímetros, y cuya longitud no 
supere en más de treinta (30) centímetros el ancho del hueco por el que se 
accede al mismo, siendo el ancho de dicho hueco inferior o igual a ciento 
cuarenta (140) centímetros. 
b) Balconada o balconaje: Es el saliente común a varios huecos que arranca del 
pavimento de las piezas a las que sirven. La dimensión máxima del saliente no 
superará cuarenta y cinco (45) centímetros. 
c) Terrazas: Son salientes cerrados como máximo por dos de sus lados o cuando 
superan las dimensiones establecidas en los apartados a) y b); como excepción al 
resto de los elementos regulados en este artículo, las terrazas forman parte de 
las fachadas. 
d) Mirador: Es un cuerpo saliente acristalado en todo su perímetro y altura, 
cuyo pavimento es prolongación en vuelo hacia el exterior del suelo de la pieza 
a la que sirve. El vano a través del que se accede al mismo tendrá una anchura 
inferior a doscientos veinte (220) centímetros. No podrá sobresalir, respecto a 
la fachada, más de setenta y cinco (75) centímetros. La longitud máxima de su 
frente será inferior o igual a doscientos ochenta (280) centímetros, y su parte 
acristalada no rebasará una longitud mayor en treinta (30) centímetros al ancho 
del vano; no podrá cerrarse con antepechos macizos ni opacos. 
La distancia mínima entre miradores será igual al mayor saliente de ambos con un 
mínimo de sesenta (60) centímetros. 
Se prohíbe la instalación de persianas en los paramentos exteriores del mirador. 

La suma de las longitudes de todos los miradores, no podrá ser superior al 
veinticinco por ciento (25%) de la suma de las longitudes de pisos en cada 
fachada. 
No obstante, podrán agruparse miradores sin solución de continuidad en planta, 
conformando galerías, siempre y cuando el conjunto resultante de miradores más 
galerías no supere las cuantías que para los primeros se establecen en el 
párrafo anterior. En cada planta de piso la galería no podrá superar el tercio 
(1/3) o la mitad (1/2) de su longitud. 

2. Desde las fachadas exteriores en edificación en manzana cerrada solamente 
podrán sobresalir balcones, balconadas y miradores con los salientes máximos 
recogidos en el apartado 1 o los señalados en las normas zonales de aplicación, 
o en la ordenanza particular del planeamiento incorporado, específico o de 
desarrollo del Plan General. 
3. En fachadas exteriores, se admite la construcción de jardineras con una 
altura igual a las de los antepechos de los huecos de ventanas e inferior o 
igual a ciento diez (110) centímetros y un saliente máximo sobre el plano de 
fachada de treinta (30) centímetros. Las jardineras no podrán verter aguas sobre 
las vías o espacios libres públicos. 

4. En edificación aislada, en ningún caso la fachada podrá rebasar la alineación 
oficial, y en el supuesto de que, por condiciones de posición, la fachada pueda 
situarse sobre dicha alineación, los salientes o vuelos no podrán superar las 
dimensiones que para ellos se establecen en el presente artículo y las que para 
el mismo ancho de calle se fijan en la norma zonal 4 de edificación en manzana 
cerrada. 
En las restantes fachadas exteriores los salientes respetarán las dimensiones 
aquí establecidas o las que se determinen en las normas zonales u ordenanzas 
particulares de las áreas de planeamiento incorporado, específico o de 
desarrollo del Plan General; los miradores se tendrán en cuenta a efectos de 
separación a linderos. 
Los balcones, balconadas y miradores podrán situarse en las zonas de retranqueo 
y sobre espacios libres de parcela. 
Los miradores y galerías guardarán una separación mínima a los linderos 
laterales y testeros de tres (3) metros. 
5. Salvo otras limitaciones en las normas zonales, u ordenanzas particulares del 
planeamiento correspondiente, los salientes permitidos respecto a las fachadas, 
cumplirán las siguientes condiciones: 
a) La suma de la longitud de todos los salientes, no excederá de la mitad de la 
suma de las longitudes de los pisos recayentes a la misma. 
b) Los vuelos quedarán separados de las fincas contiguas, como mínimo, en una 
longitud igual a su saliente y no inferior a sesenta (60) centímetros. 
6. La altura mínima libre de los salientes sobre la rasante de la acera será 
como máximo de trescientos cuarenta (340) centímetros. 


Artículo 6.6.20. Cornisas y aleros (N-2) 
El saliente máximo de cornisas y aleros en fachadas situadas sobre la alineación 
exterior no excederá de ochenta (80) centímetros, salvo mayor limitación en la 
norma zonal, u ordenanza particular del planeamiento correspondiente del Plan 
General. En el resto de las fachadas podrá superarse esta dimensión, en cuyo 
caso computarán a efectos de ocupación y posición del edificio y en ningún 
supuesto, podrá rebasarse la alineación oficial en más de ochenta (80) 
centímetros. 


Artículo 6.6.21. Terrazas entrantes (N-2) 
Son espacios edificados cerrados por tres de sus lados. 
Se admiten terrazas entrantes con profundidad no superior a su altura ni a su 
anchura. Su profundidad se contará a partir de la línea de la fachada. 


Capítulo 6.7. Condiciones de calidad e higiene de los edificios  
Artículo 6.7.1 Definición (N-1) 
Son las que se establecen para garantizar el buen hacer constructivo y la 
salubridad en la utilización de los locales por las personas. 


Artículo 6.7.2 Aplicación (N-1) 
1. Las condiciones de calidad e higiene de los edificios son de aplicación en 
las obras de reestructuración y en las de nueva edificación excepto las 
especiales, así como en el resto de las obras en las que por el nivel de 
intervención, sea oportuna la exigencia de su cumplimiento. 
2. En todo caso se cumplirán las condiciones que se establecieran para poder 
desarrollar los usos previstos, las de aplicación en el ámbito en que se 
encuentre el edificio y cuantas estuvieren vigentes de rango superior al 
municipal. 


SECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES DE CALIDAD 

Artículo 6.7.3. Calidad de las construcciones (N-1) 
1. Las construcciones buscarán en sus soluciones de proyecto la mejor 
estabilidad, durabilidad, resistencia, seguridad y economía de mantenimiento de 
los materiales empleados y de su colocación en obra. 


SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES HIGIÉNICAS DE LOS LOCALES 

Artículo 6.7.4. Definiciones (N-1)  
1. Se define pieza como todo recinto independiente situado en un edificio. A 
estos efectos, se considerará recinto independiente todo espacio delimitado por 
elementos de compartimentación de suelo a techo y comunicado con otros espacios 
contiguos a través de huecos de paso. 
2. Se define local como el conjunto de piezas contiguas en el espacio e 
intercomunicadas, dedicadas al desarrollo o ejercicio de una misma actividad. 
3. Tendrá la consideración de pieza habitable toda aquella que reúna las 
condiciones para desarrollar en ella actividades que impliquen la permanencia 
prolongada de personas. 


Artículo 6.7.5. Pieza exterior (N-2) 
1. Se considerará que una pieza es exterior cuando disponga de al menos un hueco 
en una fachada a: 
a) Vía pública o espacio libre público. 
b) Espacio libre privado que cumpla las condiciones fijadas en la norma zonal, u 
ordenanza particular de planeamiento correspondiente del Plan General. 
c) Patio con las dimensiones que a tal efecto se regulan en las presentes Normas 
Urbanísticas. 


Artículo 6.7.6. Ventilación (N-2) 
1. La ventilación de piezas y locales podrá resolverse mediante alguna de las 
siguientes soluciones, sin perjuicio de las limitaciones que se establecen, para 
los distintos usos y, en su caso, en las normas zonales: 
a) Ventilación natural directa: Mediante huecos abiertos o practicables 
directamente al exterior. 
b) Ventilación natural conducida: Mediante conductos o elementos similares que, 
sin interposición de elementos mecánicos, comuniquen el local o pieza con el 
exterior, produciéndose la renovación del aire por la diferencia de presión 
existente entre el interior y el exterior. 
c) Ventilación forzada: Mediante dispositivos mecánicos de impulsión o 
extracción de aire. 


Artículo 6.7.7. Iluminación (N-2) 
1. Todas las piezas y locales dispondrán de iluminación que podrá resolverse de 
forma natural, mediante huecos al exterior, o de forma artificial, mediante 
sistemas propios de alumbrado. 
2. Toda pieza dispondrá de alumbrado artificial con un nivel de iluminación 
mínimo de cincuenta (50) lux medidos sobre un plano horizontal situado a setenta 
y cinco (75) centímetros del suelo. 


Artículo 6.7.8. Condiciones de ventilación e iluminación en locales de uso 
residencial (N-2) 
Toda pieza habitable adscrita a un local de uso residencial reunirá las 
condiciones de pieza exterior, debiendo disponer de ventilación e iluminación 
natural, conforme a las condiciones que se establecen para las viviendas en el 
Título 7 de estas Normas. 


Artículo 6.7.9. Condiciones de ventilación e iluminación en locales de uso no 
residencial (N-2) 
1. Toda pieza habitable adscrita a un local de uso no residencial dispondrá de 
ventilación e iluminación que, preferentemente, serán naturales. 
2. Se admitirá, no obstante, la ventilación forzada de estas piezas si se 
garantiza la renovación de aire y aporte de aire exterior que exige la normativa 
específica, en función del destino de la pieza y de su ocupación previsible. 
3. Se admitirá, igualmente, la iluminación artificial de estas piezas si se 
garantiza la existencia de niveles de iluminación adecuados. 
4. En las piezas en las que se desarrollen actividades de trabajo y no dispongan 
de huecos de iluminación natural, el nivel de iluminación mínimo será de 500 
lux. 
5. En aquellas piezas habitables adscritas a usos no residenciales, pero que, a 
estos efectos, pueden ser asimilables al uso residencial, tales como 
habitaciones de residencias de tercera edad, de centros hospitalarios, etc., el 
Ayuntamiento exigirá el cumplimiento de las condiciones de ventilación e 
iluminación señaladas para las piezas adscritas a locales de uso residencial. 
6. Los locales en los que se desarrollen actividades que, por el proceso 
productivo que se lleva a cabo u otras circunstancias, requieran condiciones 
especiales, quedarán eximidos del cumplimiento de las establecidas en este 
artículo, debiendo cumplirse, en todo caso, las disposiciones contenidas en la 
legislación laboral aplicable. 


Artículo 6.7.10. Piezas habitables en plantas inferiores a la baja (N-2) 
1. La instalación en plantas inferiores a la baja de piezas habitables adscritas 
al uso residencial únicamente podrá efectuarse en las condiciones que para las 
viviendas se establecen en el Título 7 de estas Normas. 
2. La instalación en plantas inferiores a la baja de piezas habitables adscritas 
a usos no residenciales, será admisible si se cumplen las condiciones de 
ventilación e iluminación señaladas en el artículo anterior y las condiciones de 
seguridad que sean de aplicación de acuerdo con lo dispuesto en la normativa 
específica. 
3. Toda pieza situada en una planta inferior a la baja, que no constituya local 
independiente, deberá estar vinculada a un local de planta baja, resolviéndose 
su necesaria conexión mediante comunicación y accesos que cumplan con las 
condiciones exigidas por la normativa aplicable. 


Artículo 6.7.11. Oscurecimiento de piezas habitables (N-2) 
En uso residencial todas las piezas habitables estarán dotadas de sistemas que 
permitan su oscurecimiento temporal, mediante sistemas fijos, o en su defecto, 
contarán con las medidas que faciliten la instalación de dichos sistemas por los 
usuarios. 


SECCIÓN TERCERA. CONDICIONES HIGIÉNICAS DE LOS EDIFICIOS 

Artículo 6.7.12. Patio (N-1)  
1. Se entenderá por patio todo espacio no edificado delimitado por fachadas de 
los edificios; también será considerado como tal cualquier espacio no edificado, 
cuyo perímetro esté rodeado por la edificación en una dimensión superior a las 
dos terceras partes (2/3) de su longitud total. 
2. Atendiendo a su situación en el edificio, se distinguen las siguientes 
clases: a) Patio de parcela 
- Cerrado: Es aquél que está situado en el interior de la edificación, o el que 
situado en su perímetro exterior es susceptible de ser cerrado por Edificaciones 
colindantes. 
- Abierto: Es aquél que está situado en el perímetro de las fachadas exteriores 
de la edificación. 
b) Patio de manzana: Es aquél que tiene definida gráficamente por el 
planeamiento su forma y posición en la parcela para, junto con los de las 
parcelas colindantes, formar un espacio libre. 
c) Patio inglés: Patio situado en fachada exterior cuyo suelo se encuentra por 
debajo de la rasante de la acera o terreno. 
d) Patio mancomunado: Se entenderán como patios mancomunados los que se 
constituyan entre inmuebles colindantes con las dimensiones establecidas en 
estas Normas. 
- Las superficies afectadas se sujetarán a un régimen de mancomunidad mediante 
la constitución de un derecho real de servidumbre entre ambas superficies o una 
sola de ellas, o por la constitución de cualquier género de comunidad de bienes 
entre las mismas, acreditándose mediante su inscripción previa en el Registro de 
la Propiedad y como condición de la licencia. 
- Al inscribirse la declaración de obra nueva de la edificación, en todo caso, 
se consignará el régimen de mancomunidad aplicado para su inscripción en el 
Registro, no pudiéndose cancelar sino mediante título civil suficiente unido a 
la resolución administrativa que lo autorice. La subsistencia de alguno de los 
edificios cuyos patios requieran este complemento para alcanzar la dimensión 
mínima impedirá la referida cancelación. 
- Se permite la separación de estos patios mancomunados con rejas de tres (3) 
metros de altura máxima a contar desde el suelo del patio más bajo. 
- En el caso de que la diferencia de rasante entre los distintos patios exceda 
de tres metros, la reja de separación sólo podrá exceder en dos metros desde el 
suelo del patio más alto. 


Artículo 6.7.13. Anchura de patios (N-1) 
1. Se entiende por anchura del patio la medida de la separación entre paramentos 
de fachada opuestos. 
2. La anchura mínima del patio no podrá ser ocupada con cuerpos salientes. 


Artículo 6.7.14. Medición de la altura de los patios cerrados (H) (N-1)  
1. La altura de patio (H) se medirá a la coronación del más alto de los 
paramentos que lo conforman, medida desde la cota más baja del suelo del local 
que tenga huecos de luz y ventilación a las fachadas del mismo. No se tendrá en 
cuenta la altura de las partes de paramentos más altos de la edificación que 
individualmente o en su conjunto delimiten el ámbito del patio cerrado en menos 
del veinticinco por ciento (25%) de su perímetro. 


Artículo 6.7.15. Dimensión de los patios de parcela cerrados (N-2)  
1. Patios en viviendas unifamiliares. 
a) La dimensión de cualquier lado del patio al que recaigan piezas habitables 
será igual o superior a H/3, con mínimo de doscientos cincuenta (250) 
centímetros; en los restantes casos, la dimensión será libre. 
2. Patios en edificios destinados a usos distintos del de vivienda unifamiliar. 
a) La dimensión de los patios de parcela cerrados se establece en función del 
uso de las piezas que abren a ellos y de la altura (H) del patio, medido en la 
forma citada en el art. 6.7.14. 
b) Dimensiones de los patios de parcela cerrados: 
            DIMENSIÓN DE LOS PATIOS 
            Tipo Uso del local Anchura Mínimo 
            A Piezas habitables (excepto cocinas) H / 3 3,00 
            B Cocinas H / 4 3,00 
            C Piezas no habitables, escaleras, pasillos, vestíbulos y paramentos 
            ciegos H / 5 3,00 


c) Las dimensiones de los patios cerrados podrán reducirse: las correspondientes 
a un tercio de H (H/3), hasta un cuarto de H (H/4) y las de un cuarto de H (H/4) 
hasta un quinto de H (H/5), siempre que la superficie de la planta obtenida a 
partir de las dimensiones básicas del cuadro se incremente, multiplicándola por 
un coeficiente que se obtendrá como cociente entre la dimensión inicial y la 
reducida. En ningún caso las dimensiones serán inferiores a las mínimas 
establecidas. 
d) En los patios de planta no rectangular, su forma será tal que permita trazar 
en su interior una circunferencia de diámetro igual a la dimensión menor entre 
paramentos opuestos, cuyas luces rectas no podrán ser en ningún caso inferiores 
a tres (3) metros, manteniéndose para el resto de los paramentos enfrentados las 
distancias mínimas establecidas en el cuadro. A estos efectos se entiende por 
luz recta la longitud del segmento perpendicular al paramento exterior medido en 
el eje del hueco considerado desde dicho paramento hasta el muro o lindero más 
próximo. 
e) Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirán las 
anteriores condiciones, considerándose como paramento frontal ciego el de la 
linde aún cuando no estuviera construido, o bien podrá considerarse como patio 
único mancomunado con el edificio colindante, atendiéndose a lo establecido en 
el art. 6.7.12, apartado 2,d). 


Artículo 6.7.16. Dimensión de los patios ingleses (N-2) 
1. Los patios ingleses tendrán una anchura igual o mayor a un tercio (1/3) de la 
altura (H) que resulte de medir desde la cota más baja del suelo del local que 
tenga huecos de luz y ventilación al mismo, hasta la rasante del terreno o 
acera, con un mínimo de tres (3) metros. 
2. En el supuesto de que el patio inglés esté rodeado por edificaciones 
coincidentes en más de un cincuenta por ciento (50%) con su perímetro, la altura 
(H) se medirá hasta la altura de coronación del cuerpo más alto de edificación 
recayente al mismo. 


Artículo 6.7.17. Acceso a patios (N-1)  
Salvo en vivienda unifamiliar cualquier tipo de patio tendrá acceso desde un 
espacio público, espacio libre privado, portal, caja de escaleras u otro espacio 
comunitario, a fin de posibilitar la obligada limpieza y policía del mismo. 


Artículo 6.7.18. Construcciones en los patios (N-2) 
1. En las zonas de uso cualificado residencial no se autorizarán obras de 
ampliación o sustitución de cuerpos de edificación existente, que ocupen los 
patios de parcela, salvo en las circunstancias que expresamente queden 
exceptuadas en las normas zonales de aplicación o en la ordenanza particular del 
planeamiento correspondiente del Plan General y las contempladas en el art. 
6.7.21. 
No obstante, y cuando no puedan resolverse razonablemente las condiciones de 
seguridad por otro sistema, podrán ubicarse las escaleras de emergencia en los 
patios de parcela existentes, requiriendo informe favorable de los servicios 
municipales competentes. 
Asimismo, se podrá ubicar en dichos espacios, ascensores cuando razonablemente 
no puedan desarrollarse de otra manera. 
2. En los linderos de las parcelas podrán cerrarse los patios con muros de 
fábrica de altura máxima de tres (3) metros salvo en patios mancomunados que se 
cerrarán de acuerdo con lo establecido en el art. 6.7.12, apartado 2,d)iii) e 
iv). 
3. En las obras de ampliación o reestructuración, siempre que exista remanente 
de edificabilidad, se admite que el patio arranque en cualquier nivel, 
computando como edificabilidad la superficie de patio, en proyección horizontal, 
de las plantas en que se cubre. 


Artículo 6.7.19. Dimensión de los patios de parcela abiertos (N-2) 
1. Tendrán la consideración de patios abiertos aquellos que estando situados en 
el perímetro de las fachadas exteriores de la edificación, cumplan con la 
relación de forma P <= 1,5 F, siendo (P) la profundidad del patio medida desde 
el plano de fachada y (F) el ancho de la embocadura (ver anexo de gráficos). 
2. Cuando el valor de (P), en cualquier punto, sea inferior o igual a ciento 
cincuenta (150) centímetros, no se considerará como patio abierto. 
3. La embocadura (F) del patio será igual o mayor que (H/3), con un mínimo de 
seis (6) metros, de la altura tomada desde el suelo de la pieza situada más baja 
con huecos de luz y ventilación al patio, hasta la coronación del paramento de 
menor altura de los que conforman el patio. 
4. Se admite reducir la embocadura del patio hasta (H/5), con un mínimo de tres 
(3) metros, cuando los paramentos enfrentados sean ciegos, manteniéndose en todo 
caso la relación P <= 1,5 F. 
5. Cuando la profundidad (P) no sea superior a su embocadura (F), se admiten 
patios abiertos con un ancho mínimo de tres (3) metros. 
6. Se autorizan patios abiertos que resulten de la combinación de las 
condiciones de los puntos 1.3.4 ó 1.3.5. 
7. Se admiten patios abiertos cubiertos, siempre que como mínimo sirvan a dos 
(2) plantas consecutivas y cumplan con las condiciones expuestas en los puntos 
anteriores, salvo en su fondo que será inferior o igual a vez y media del ancho 
de su embocadura y en ningún caso superior a su alto. La medición de altura se 
tomará a la cara inferior del forjado que los cubre. 


Artículo 6.7.20. Dimensión de los patios de manzana (N-2) 
Salvo que en el Plan General hayan sido determinados expresamente los patios de 
manzana, éstos tendrán las dimensiones que figuran en los gráficos en el Anexo 
al final de estas Normas (anexo gráficos). 


Artículo 6.7.21. Cubrimiento de patios (N-2) 
Salvo prohibición expresa en la normativa de uso o zona, cabrá el cubrimiento de 
patios de parcela con claraboyas o lucernarios traslúcidos, con las siguientes 
condiciones: 
a) La cubierta se situará por encima de la cota de coronación del más alto de 
los paramentos de fachada que delimiten el patio. 
Los elementos que integren esta cubierta deberán dejar un espacio en todo o en 
parte del perímetro del patio desprovisto de cualquier tipo de cierre, con los 
muros del patio, que permita una superficie mínima de ventilación superior al 
veinticinco por ciento (25%) de la del patio cubierto. 
En este caso la superficie cubierta no computará a efectos de edificabilidad. 
b) Las condiciones específicas y las características de los materiales de la 
cubierta, cumplirán con las determinaciones establecidas en la Ordenanza de 
Prevención de Incendios. 


CAPÍTULO 6.8. Condiciones de las dotaciones de servicio de los edificios 
Artículo 6.8.1 Dotaciones de servicio de un edificio. Definición y clasificación 
(N-2) 
1. Son dotaciones de servicio de un edificio todas aquellas destinadas a proveer 
al mismo de las condiciones adecuadas para su buen funcionamiento conforme al 
uso previsto. 
2. Las dotaciones de servicio de un edificio se clasifican en obligatorias y 
facultativas, entendiéndose éstas como las que potestativamente pueden 
instalarse en un edificio para mejorar o complementar sus condiciones de 
habitabilidad, seguridad, confort o funcionalidad. 


Artículo 6.8.2 Ámbito de aplicación (N-2) 
1. Las condiciones que se señalan en el presente capítulo serán de aplicación a 
aquellos inmuebles resultantes de obras de nueva edificación y reestructuración 
general, así como a los locales resultantes de obras que por el nivel de 
intervención sea oportuna la exigencia de su cumplimiento. 
2. Sin perjuicio de lo anterior, las dotaciones de servicio de los edificios 
deberán cumplir la normativa de carácter general o sectorial que les sea 
aplicable. 
3. En las dotaciones de servicio de los edificios para las que no exista 
normativa específica obligatoria, el Ayuntamiento podrá exigir el cumplimiento 
de las disposiciones contenidas en las Normas Tecnológicas de la Edificación. 


Artículo 6.8.3. Dotaciones obligatorias (N-2)  
1. Todos los edificios y locales mencionados en el artículo anterior dispondrán 
de las siguientes dotaciones de servicio obligatorias: 
a) Abastecimiento de agua potable 
b) Energía eléctrica 
c) Calefacción 
d) Agua caliente sanitaria 
e) Servicios higiénicos 
f) Saneamiento 
g) Evacuación de residuos sólidos urbanos 
h) Aparcamiento 
2. Se exceptúan aquellos edificios en los que la obligación de disponer de 
alguna de las dotaciones señaladas en el apartado anterior sea manifiestamente 
innecesaria, en función del uso al que se destinen o de la actividad que se 
desarrolle en los mismos. 
3. Las dotaciones de servicio de evacuación de humos, gases y polvos, 
comunicaciones y aparatos elevadores serán obligatorias en los edificios, usos y 
actividades en los que se cumplan las condiciones señaladas en la Sección 
segunda de este CAPÍTULO. 


SECCIÓN PRIMERA. DOTACIONES DE SERVICIO OBLIGATORIAS CON CARÁCTER GENERAL 

Artículo 6.8.4. Dotación de servicio de abastecimiento y distribución interior 
de agua potable (N-2) 
1. Todo edificio dispondrá de abastecimiento de agua potable y red interior de 
distribución hasta los aseos, cocinas y otros puntos de consumo de agua 
proyectados en función del uso previsto. 
2. La fuente de suministro será la red pública de abastecimiento y distribución 
de agua. Cuando la conexión a la red pública no sea posible, previamente a la 
concesión de licencia municipal de edificación o de actividad deberá acreditarse 
la disponibilidad de suministro alternativo autorizado por la Administración 
competente, justificándose la calidad, caudal, presión y previsión de 
regularidad en el suministro, de acuerdo con el uso previsto en el edificio. 


Artículo 6.8.5. Dotación de servicio de energía eléctrica (N-2) 
1. Todo edificio contará con suministro de energía eléctrica desde la red de 
servicio público de la Empresa distribuidora, instalación de enlace con la 
citada red de distribución e instalación interior hasta cada uno de los puntos 
de utilización. 
2. En los edificios en los que se prevea la existencia de consumidores 
diferenciados se dispondrá un local específico para albergar los equipos de 
medida, con acceso desde zonas comunes del edificio. 


Artículo 6.8.6. Dotación de servicio de calefacción y climatización (N-2) 
1. Todo edificio en el que se prevea presencia habitual de personas dispondrá de 
un sistema de calefacción que permita el mantenimiento, en los distintos locales 
y piezas del edificio, de una temperatura adecuada en función de la actividad 
que se desarrolle en cada uno de ellos. 
Esta instalación podrá complementarse mediante un sistema de ventilación o de 
aire acondicionado, pudiendo integrarse todos ellos en una única instalación de 
climatización. 
2. El diseño de las instalaciones se efectuará sobre los criterios de ahorro 
energético y minimización de la contaminación y se ajustará a lo dispuesto en la 
Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente y demás normativa aplicable. 


Artículo 6.8.7. Dotación de servicio de agua caliente sanitaria (N-2) 
Todo edificio en el que se prevea la existencia de aseos, instalaciones de 
limpieza, cocinas y similares estarán dotados de una instalación de producción 
de agua caliente sanitaria, ajustada a lo previsto en la normativa que sea 
aplicable en función del sistema de generación. 


Artículo 6.8.8. Servicios higiénicos (N-2) 
1. Todos los usos o actividades dispondrán de los servicios higiénicos exigidos 
por la normativa sectorial aplicable. 
2. Supletoriamente, cuando no exista regulación específica o normativa sectorial 
podrán aplicarse para el cálculo de la dotación de servicios higiénicos los 
siguientes criterios: 
a) Hasta doscientos (200) metros cuadrados, un retrete y un lavabo; por cada 
doscientos (200) metros cuadrados adicionales o fracción superior a cien (100) 
metros cuadrados se aumentará un retrete y un lavabo, separándose para cada uno 
de los sexos. 
b) No obstante, un estudio justificado de la ocupación máxima prevista y otros 
parámetros relacionados con el aforo y la simultaneidad de su utilización, podrá 
justificar distintas dotaciones. 
c) En ningún caso en locales de uso público, los retretes podrán comunicar 
directamente con el resto de los locales, para lo cual deberá instalarse un 
vestíbulo o espacio de separación. 
d) En el caso de locales agrupados, podrán agruparse las dotaciones de aseos, 
manteniendo el número y condiciones partiendo de la superficie total, incluidos 
los espacios comunes de uso público. 


Artículo 6.8.9. Dotación de servicio de evacuación de residuos sólidos urbanos 
(N-2) 
1. Con excepción de los destinados a vivienda unifamiliar, todos los edificios 
dispondrán de un local con capacidad y dimensiones adecuadas para el 
almacenamiento, previo a su retirada por los servicios municipales, de los 
residuos sólidos urbanos y otros residuos asimilables a éstos que se generen. 
Este servicio podrá estar situado en edificación independiente. 
2. Estos locales estarán dotados de ventilación natural o forzada independiente 
y cumplirán las condiciones contenidas en la Ordenanza General de Protección del 
Medio Ambiente y las que se establezcan sobre recogida selectiva de residuos. El 
acceso a los mismos se efectuará desde zonas comunes del inmueble. 
3. En aquellos edificios en los que se desarrollen usos o actividades que puedan 
generar cantidades significativas de residuos susceptibles de sufrir 
alteraciones por efecto de la temperatura, el Ayuntamiento se instalará un 
sistema de refrigeración del local. 
4. La dotación de servicio de evacuación de residuos sólidos urbanos en los 
edificios servidos por sistemas de recogida y tratamiento centralizado de 
basuras cumplirá las condiciones que establezca el Ayuntamiento en función del 
sistema concreto que se instale. 


Artículo 6.8.10. Dotación de servicio de saneamiento (N-2) 
1. Todo edificio o actividad dispondrá de un sistema de evacuación hasta la red 
pública de alcantarillado de las aguas residuales generadas. 
2. Con carácter general no podrán efectuarse vertidos de sustancias corrosivas, 
tóxicas, nocivas o peligrosas, ni de sólidos o desechos viscosos susceptibles de 
producir obstrucciones en la red de alcantarillado o en las estaciones de 
depuración o vertidos de sustancias que den color a las aguas residuales no 
eliminable en el proceso de depuración. 
3. Las condiciones a las que deben ajustarse los vertidos de aguas residuales no 
domésticas serán las establecidas en la correspondiente Ordenanza General de 
Protección del Medio Ambiente y reglamentación supramunicipal aplicable. 
4. El Ayuntamiento podrá exigir instalaciones de pretratamiento de los vertidos 
en aquellas actividades que produzcan aguas residuales susceptibles de superar 
las concentraciones máximas instantáneas de contaminantes permitidos por la 
normativa aplicable. 
5. No podrán instalarse trituradores de basuras domésticas con vertido a la red 
de alcantarillado. 
6. Todos los edificios dispondrán de una instalación de recogida y evacuación de 
aguas pluviales hasta la red pública de alcantarillado. En edificación aislada, 
este vertido podrá efectuarse en la propia parcela. 


SECCIÓN SEGUNDA. OTRAS DOTACIONES DE SERVICIO OBLIGATORIAS 

Artículo 6.8.11. Dotación de servicio de evacuación de gases, humos y polvos 
(N-2) 
1. La evacuación de gases, humos y polvos producidos en cocinas no domésticas, 
generadores de calor y actividades industriales se efectuará mediante chimenea 
independiente con punto de emisión por encima de la cubierta del edificio, no 
permitiéndose las salidas directas a fachadas o patios. Se exceptúan de esta 
prescripción general aquellos generadores de calor domésticos cuya normativa 
específica permita la evacuación directa al exterior de los productos de la 
combustión, debiendo cumplirse en todo caso las condiciones estéticas reguladas 
en el art. 6.10.8. 
2. Las condiciones específicas a las que deben ajustarse estos servicios son las 
establecidas en la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente y en la 
normativa supramunicipal correspondiente. 


Artículo 6.8.12. Dotación de servicio de comunicaciones (N-2) 
1. Todos los edificios se diseñarán con previsión de acometida y red interior de 
distribución telefónica. Salvo en edificaciones destinadas a vivienda 
unifamiliar, se preverá en planta baja, bajo rasante o en construcciones 
permitidas por encima de la altura, una pieza para instalaciones de 
telecomunicaciones en las condiciones que establezca la normativa específica 
aplicable. 
2. Con independencia de su instalación definitiva, todos los edificios 
destinados a uso residencial en edificación colectiva se diseñarán con previsión 
de las siguientes instalaciones de comunicación: 
a) Interfonía entre el acceso del edificio y cada vivienda 
b) Instalación receptora de televisión, radio y telefonía 
c) Servicio de recepción de correspondencia 
3. Las antenas de recepción de señales cuando se instalen se emplazarán en los 
puntos del edificio o de la parcela en los que el impacto visual sea menor. 
4. Las antenas e instalaciones similares situadas en las cubiertas no podrán 
superar la altura de cuatro (4) metros por encima de la altura máxima total del 
edificio, salvo que razones técnicas justificadas lo hagan imprescindible. En 
estos casos, el Ayuntamiento podrá imponer soluciones que minimicen el impacto 
visual de la instalación desde la vía pública. En cualquier caso, estas 
instalaciones en edificios sometidos a algún nivel de protección requerirán 
informe favorable de la CIPHAN. 


Artículo 6.8.13. Dotación de servicio de aparatos elevadores (N-2)  
1. Sin perjuicio de mayores restricciones que pudieran establecerse en las 
condiciones particulares de los usos, deberán disponer de ascensor todos 
aquellos edificios en los que sea necesario salvar en su interior una diferencia 
de altura superior a ochocientos ochenta (880) centímetros entre cotas de piso, 
incluidas las plantas bajo rasante no destinadas exclusivamente a instalaciones. 

2. De la obligación señalada en el apartado anterior quedan excluidos los 
edificios destinados a vivienda unifamiliar y aquéllos en los que se justifique 
la improcedencia de instalar esta dotación de servicio. 
3. La instalación de montacargas para el transporte de mercancías, plataformas 
elevadoras, escaleras mecánicas, cintas transportadoras o tapices rodantes en 
rampa no cubrirá la necesidad de disponer de ascensor, salvo en casos 
excepcionales de edificios destinados a usos industrial o terciario, en sus 
clases comercial u oficinas, en los que se justifique que el servicio de 
transporte vertical de personas queda cubierto mediante escaleras mecánicas o 
soluciones similares. 
4. La diferencia de cota entre la parada en planta baja de, al menos, uno de los 
ascensores y la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación en 
el eje de uno de los accesos del edificio no podrá ser superior a ciento 
cincuenta (150) centímetros, en la totalidad del recorrido o en alguno de sus 
tramos, salvo en edificios existentes en los que justificadamente podrá 
superarse dicha cota. 
5. El número de ascensores a instalar se determinará en función del número 
previsto de usuarios y del de plantas servidas. En el caso de que el número de 
estas plantas sea igual o superior a ocho (8) se instalarán, al menos, dos 
ascensores. 
6. Cada desembarque de ascensor tendrá comunicación directa o a través de zonas 
comunes de circulación, con la escalera. A estos efectos se considerarán zonas 
comunes de circulación los garajes y los pasillos de servicio a locales 
comunitarios, de instalaciones, trasteros o archivos. 
7. En todo caso deberán cumplirse las disposiciones de la Ley de Promoción de la 
Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la Comunidad Autónoma 
de Madrid (CAM) y demás normativa sectorial aplicable. 


SECCIÓN TERCERA. DOTACIÓN DE SERVICIO DE APARCAMIENTO 

Artículo 6.8.14. Dotación de servicio de aparcamiento (N-2) 
1. Las edificaciones dispondrán del espacio necesario para el estacionamiento de 
los vehículos de sus usuarios. Esta dotación contemplará la correspondiente a 
espacios no edificados destinados al desarrollo de una actividad. 
2. La dotación de servicio de aparcamiento se determinará en función del uso al 
que se destinen los edificios, de su superficie, de su localización y, en su 
caso, del número previsible de usuarios, de acuerdo con los criterios 
establecidos en estas Normas. Esta dotación contemplará la correspondiente a 
espacios no edificados destinados al desarrollo de la actividad. 
3. Su régimen se regula en el capítulo 7.5 Uso de garaje-aparcamiento. 


CAPÍTULO 6.9. Condiciones de acceso y seguridad en los edificios 
Artículo 6.9.1. Definición (N-1) 
Son las condiciones a que han de someterse las Edificaciones a efectos de 
garantizar la adecuada accesibilidad a los distintos locales y piezas que las 
componen, así como a prevenir daños personales y materiales originados por 
incendios, descargas atmosféricas o caídas. 


Artículo 6.9.2. Ámbito de aplicación (N-2) 
Las condiciones que se señalan en el presente capítulo son de aplicación, con 
las excepciones contempladas en las presentes normas, a todas las obras, a 
excepción de las de consolidación y conservación. Cumplirán la legislación 
supramunicipal vigente en la materia. 


SECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES DE ACCESO A LAS EDIFICACIONES 

Artículo 6.9.3. Accesos a las Edificaciones (N-2) 
1. Toda edificación deberá estar señalizada exteriormente para su identificación 
de forma que sea claramente visible de día y de noche. Los servicios municipales 
señalarán los lugares en que debe exhibirse los nombres de las calles y deberán 
aprobar la forma de exhibir el número del edificio. 
2. Los accesos a las edificaciones deberán cumplir con la Ley sobre Supresión de 
Barreras Arquitectónicas de la Comunidad de Madrid (CAM), así como con las demás 
disposiciones municipales o supramunicipales vigentes sobre esta materia. 
3. Cuando así se determine en las normas de uso o de zona, se exigirá acceso 
independiente para los usos distintos al residencial, en edificios con este uso 
principal. 


Artículo 6.9.4. Señalización en los edificios (N-2) 
1. En los edificios de uso público, existirá la señalización interior 
correspondiente a salidas y escaleras de uso normal y de emergencia, aparatos de 
extinción de incendios, sistemas o mecanismos de evacuación en caso de 
siniestro, posición de accesos y servicios, cuartos de maquinaria, situación de 
teléfonos y medios de circulación para personas discapacitadas y de movilidad 
reducida, señalamiento de peldañeado en escaleras y, en general, cuantas 
señalizaciones sean precisas para la orientación de las personas en el interior 
del mismo, y facilitar los procesos de evacuación en caso de accidente o 
siniestro y la acción de los servicios de protección ciudadana. 
2. La señalización y su funcionamiento en situación de emergencia será objeto de 
inspección por los servicios técnicos municipales, antes de la autorización de 
la puesta en uso del inmueble o local así como de revisión en cualquier momento. 



Artículo 6.9.5. Puerta de acceso (N-2) 
1. Los edificios tendrán una puerta de entrada desde el espacio exterior, cuya 
anchura libre, salvo el caso de las viviendas unifamiliares, no será inferior a 
ciento treinta (130) centímetros, con una altura que será mayor o igual a 
doscientos once (211) centímetros. 
2. Deberá distinguirse claramente de cualquier otro hueco practicable de la 
misma planta. 


Artículo 6.9.6. Circulación interior (N-2)  
Se entiende por espacios de circulación interior de los edificios los que 
permiten la comunicación para uso del público en general entre los distintos 
locales o viviendas de un edificio de uso colectivo, entre ellos y los accesos 
con el exterior, los cuartos de instalaciones, garajes u otras piezas que 
integren la construcción. Son elementos de circulación los portales, rellanos, 
escaleras, rampas, ascensores, distribuidores, pasillos y corredores. Sin 
perjuicio de que por el uso del edificio se impongan otras condiciones, 
cumplirán las siguientes: 
a) Los portales tendrán una anchura mínima de dos (2) metros hasta el arranque 
de la escalera principal y los aparatos elevadores. 
b) Los distribuidores de acceso a viviendas o locales, tendrán un ancho superior 
a ciento veinte (120) centímetros cuando sirvan a un número de locales igual o 
inferior a cuatro (4); si se da servicio a más unidades, la dimensión será 
superior a ciento cuarenta (140) centímetros. 
c) La forma y superficie de los espacios comunes permitirá el transporte de una 
persona en camilla, desde cualquier local hasta la vía pública, debiendo en 
cualquier caso aplicarse la Ley sobre Supresión de Barreras Arquitectónicas de 
la Comunidad de Madrid. 


Artículo 6.9.7. Escaleras (N-2) 
1. Las escaleras cumplirán las condiciones siguientes: 
a) La anchura útil de las escaleras de utilización por el público en general, en 
edificios de hasta cinco (5) plantas no podrá ser inferior a cien (100) 
centímetros. En edificios de más de cinco (5) plantas el ancho de la escalera 
será igual o superior a ciento treinta (130) centímetros. Ello sin perjuicio de 
mayores limitaciones contenidas en la normativa del uso a que se destine el 
edificio o local. 
En edificios de uso residencial, las escaleras se regulan directamente por las 
condiciones específicas establecidas al efecto para dicho uso. 
b) El rellano en escaleras tendrá un ancho igual o superior al del tiro y la 
anchura de este será uniforme. La dimensión de los peldaños se ajustará a la 
fórmula 2t+h= 64. La altura de tabica (t) será igual o inferior a dieciocho con 
cincuenta (18,50) centímetros, y la anchura de huella (h) mayor o igual a 
veintisiete (27) centímetros. 
La altura libre de las escaleras será en todo caso superior a doscientos veinte 
(220) centímetros. 
Las escaleras que aún no constituyendo camino de evacuación intercomuniquen dos 
sectores de incendio deberán realizarse de forma que no permitan la propagación 
de incendios a su través entre dichos sectores. 
c) Si las puertas de ascensores o de acceso a locales abren hacia el rellano, 
sus hojas no podrán entorpecer la circulación de la escalera, por lo que el 
ancho mínimo del rellano será de ciento setenta (170) centímetros. Si existiendo 
huecos, éstos abrieran hacia el interior de los locales, o mediante puertas 
deslizantes, la anchura del rellano no será inferior a ciento veinticinco (125) 
centímetros. 
d) No se admiten escaleras de uso público sin luz natural, debiendo atenerse 
como mínimo a lo dispuesto por la Ordenanza de Prevención de Incendios del 
Ayuntamiento de Madrid en lo referente a ventilación. Cuando la iluminación de 
la escalera sea directa a través de fachada interior o de patio de parcela, 
dispondrá como mínimo de un hueco por planta, con superficie de iluminación 
superior a un (1) metro cuadrado. 
e) En edificios cuya altura de evacuación no sea superior a diez (10) metros, se 
admite la construcción de escaleras con luz y ventilación cenital, sujetas a las 
siguientes condiciones: 
- Las escaleras constituirán sector de incendio, para el caso de que la altura 
de evacuación sea superior a seis metros y medio (6,5) realizado de acuerdo con 
lo que a tal efecto dispone la Ordenanza de Prevención de Incendios. 
- La superficie de iluminación del lucernario, será como mínimo de dos tercios 
(2/3) de la superficie en planta de la caja de escalera, debiendo tener asimismo 
una superficie practicable para ventilación, igual o superior a un (1) metro 
cuadrado por cada una de las plantas del edificio. 
- El hueco central libre de la escalera, tendrá un lado mínimo de cincuenta (50) 
centímetros y una superficie no inferior a un (1) metro cuadrado. 
f) Podrán construirse escaleras sin cerramientos de fábrica, cuando la solución 
de acceso a los locales a que sirvan cuente con vestíbulos cortavientos que 
garanticen la inexistencia de pérdidas térmicas. 
2. Las condiciones reguladas en el apartado anterior no son aplicables a las 
escaleras interiores de una vivienda o local, de uso estrictamente privado, que 
tendrán una anchura mínima de sesenta (60) centímetros, y podrán construirse 
como mejor convenga al usuario. 
3. Las escaleras de emergencia reunirán las condiciones que a tales efectos 
determina la Ordenanza de Prevención de Incendios. 


SECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES DE SEGURIDAD CONTRA INCENDIOS EN LOS EDIFICIOS 

Artículo 6.9.8. Condiciones de diseño del entorno de los edificios. 
Accesibilidad a las Edificaciones (N-2) 
1. Todos los edificios de nueva edificación, reunirán las condiciones de 
accesibilidad y seguridad frente a incendios que determina la Ordenanza de 
Prevención de Incendios, así como las disposiciones municipales y 
supramunicipales vigentes a tales efectos. 
2. Las rampas de acceso a los garajes-aparcamientos, podrán servir de acceso a 
los vehículos de extinción de incendios, siempre que el tramo considerado a 
estos efectos no tenga una pendiente superior al diez por ciento (10%). 


Artículo 6.9.9. Otras condiciones de prevención de incendios (N-2) 
1. Los edificios y las actividades deberán cumplir las condiciones que señalan 
las normativas supramunicipal y municipal vigentes en materia de prevención de 
incendios. 
2. Las construcciones existentes deberán adecuarse a la reglamentación de 
protección contra incendios, en la medida máxima que permita su tipología y 
funcionamiento. 


SECCIÓN TERCERA. CONDICIONES DE SEGURIDAD CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS 

Artículo 6.9.10. Instalación de pararrayos (N-2) 
1. Dispondrán de un sistema exterior de captación y derivación a tierra de 
descargas atmosféricas todos los edificios que cumplan alguna de las condiciones 
siguientes: 
a) Su altura total es superior a cuarenta y tres (43) metros. 
b) El número de plantas sobre rasante es superior a doce (12). 
c) En su interior se fabrican, manipulan o almacenan productos radiactivos, 
explosivos, tóxicos o fácilmente inflamables. 
d) Su índice de riesgo, en función de las características del edificio y de su 
entorno y de acuerdo con los criterios contenidos en la Norma NTE-IPP, es 
superior a veintisiete (27) unidades. 
2. Quedarán eximidos de la obligación de disponer de pararrayos aquellos 
edificios en los que, a juicio de los servicios competentes, no sea conveniente 
su instalación. 


SECCIÓN CUARTA. CONDICIONES DE SEGURIDAD CONTRA CAÍDAS 

Artículo 6.9.11. Prevención de caídas (N-2) 
1. Todas las escaleras estarán dotadas de, al menos, un pasamanos situado a 
noventa (90) centímetros de altura. Las escaleras de anchura igual o superior a 
ciento veinte (120) centímetros dispondrán de pasamanos a ambos lados. Para 
anchuras iguales o superiores a doscientos cuarenta (240) centímetros se 
colocarán pasamanos intermedios en la directriz del tramo. 
2. Las huellas de las escaleras serán de material no deslizante. 
3. La existencia de escalones aislados en zonas de circulación se señalizará 
adecuadamente. 
4. La altura de las barandillas de las escaleras no será inferior a noventa (90) 
centímetros. 
5. Los huecos de los edificios abiertos directamente al exterior a una altura 
sobre el suelo superior a cincuenta (50) centímetros y los resaltes del 
pavimento estarán protegidos por un antepecho de noventa y cinco (95) 
centímetros o una barandilla de cien (100) centímetros; para alturas sobre suelo 
superiores a veinte (20) metros las dimensiones de antepechos y barandillas 
serán, respectivamente, de ciento cinco (105) y ciento diez (110) centímetros. 
Con los mismos criterios se protegerán los perímetros exteriores de las terrazas 
accesibles a las personas. 
6. El diseño de las barandillas, antepechos y otros elementos de protección 
similares garantizará la seguridad de las personas contra caídas. 


CAPÍTULO 6.10. Condiciones estéticas 
Artículo 6.10.1. Definición (N-1) 
Son las que se imponen a la edificación y demás actos de incidencia urbana, con 
el propósito de obtener los mejores resultados en la imagen de la ciudad. 


Artículo 6.10.2. Aplicación (N-2) 
Son de aplicación a toda actuación sujeta a licencia municipal.El Ayuntamiento 
en todo caso, podrá requerir a la propiedad de los bienes urbanos para que 
ejecute las acciones necesarias para ajustarse a las condiciones que se señalan 
en estas Normas.La regulación de las condiciones estéticas además de en las 
presentes condiciones generales, en las normas zonales, así como en las 
ordenanzas particulares del planeamiento correspondiente. 
En cualquier caso la aplicación de las condiciones reguladas en el presente 
capítulo, en edificios sometidos a algún tipo de protección requerirán informe 
favorable de la CIPHAN. 


Artículo 6.10.3. Salvaguarda de la estética urbana (N-2)  
1. La defensa de la imagen urbana y el fomento de su valoración y mejora, tanto 
en lo que se refiere a los edificios, en conjuntos o individualizadamente, como 
a las áreas no edificadas, corresponde al Ayuntamiento, por lo que, cualquier 
actuación que pudiera afectar a la percepción de la ciudad deberá ajustarse al 
criterio que, al respecto, mantenga. 
2. El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte 
antiestética, inconveniente, o lesiva para la imagen de la ciudad en el marco de 
la aplicación de las determinaciones y Normas Urbanísticas del presente Plan 
General. 
3. Las nuevas construcciones y las modificaciones de las existentes deberán 
tener en cuenta en su diseño y composición las características dominantes del 
ambiente en que hayan de emplazarse, y en su caso podrá exigirse la aportación 
de los análisis del impacto sobre el medio en que se localicen. 


Artículo 6.10.4. Protección de los ambientes urbanos (N-2) 
Toda actuación que afecte al ambiente urbano deberá someterse a las condiciones 
estéticas que determine la norma zonal, o la ordenanza particular del 
planeamiento correspondiente. 


Artículo 6.10.5. Fachadas exteriores (N-2) 
1. Cuando la obra afecte a la fachada de una edificación y se encuentre contigua 
o flanqueada por Edificaciones objeto de protección individualizada, se adecuará 
la composición de la nueva fachada a estas, armonizando las líneas fijas de 
referencia de la composición tales como cornisas, aleros, impostas, vuelos, 
zócalos, recercados, etc. 
2. En todo caso, las soluciones de ritmos y proporción entre los huecos y 
macizos en la composición de las fachadas, deberán adecuarse en función de las 
características tipológicas de la edificación del entorno y específicas de las 
Edificaciones catalogadas, si su presencia y proximidad lo impusiese. 


Artículo 6.10.6. Modificación de fachadas (N-2)  
1. En edificios no catalogados, podrá procederse a la modificación de las 
características de una fachada existente de acuerdo con un proyecto de 
edificación adecuado que garantice un resultado homogéneo del conjunto 
arquitectónico y su relación con los colindantes. 
2. Se podrá autorizar el acristalamiento de terrazas existentes de acuerdo con 
las determinaciones de un proyecto del conjunto de la fachada, que deberá 
presentar la comunidad o el propietario del edificio.En casos justificados, 
podrá el Ayuntamiento hacerse cargo de la elaboración de este proyecto de diseño 
de conjunto de la fachada, repercutiendo su coste en las licencias 
correspondientes. 
En ningún caso podrán cerrarse zonas de terrazas que no estén actualmente 
cubiertas.El acristalamiento será siempre con superficies verticales. 
3. En edificios en que se hubieran realizado cerramientos anárquicos de 
terrazas, el Ayuntamiento podrá requerir para la adecuación de las mismas al 
objeto de ajustarlas a una solución de proyecto unitario. 
4. En edificios existentes, no cabrá autorizar la instalación de capialzados 
exteriores para persianas enrollables, o toldos, salvo que exista acuerdo del 
conjunto de propietarios del inmueble, para colocar idéntica solución en los 
huecos. 


Artículo 6.10.7. Soportales (N-2) 
Si en una construcción se proyectan soportales, su ancho interior libre será 
igual o superior a trescientos (300) centímetros, y su altura superior o igual a 
la de la planta baja del edificio, según las condiciones del uso de la norma 
zonal, o de la ordenanza particular del planeamiento correspondiente. 


Artículo 6.10.8. Instalaciones en la fachada (N-2) 
1. Ninguna instalación de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación 
de humos o extractores, podrá sobresalir más de treinta (30) centímetros del 
plano de fachada, ni perjudicar la estética de la misma.No obstante, en 
edificios de uso exclusivo no residencial se podrá superar esta dimensión 
justificadamente por razones funcionales o compositivas. 
2. La instalación de aparatos de aire acondicionado o de deflectores de salidas 
de humos de calderas individuales, visibles desde la vía pública, requerirá un 
estudio de conjunto para su integración en la fachada del edificio que deberá 
presentar la comunidad de propietarios o propietario del mismo.Estas 
instalaciones podrán sobresalir hasta un máximo de cuarenta y cinco (45) 
centímetros, siempre que se interpongan elementos no macizos que salvaguarden la 
integración estética de la fachada, tales como celosías, rejillas, etc, o se 
haya previsto su integración arquitectónica en el proyecto de nueva edificación 
3. Los equipos de acondicionamiento o extracción de aire en locales, situados en 
fachadas, cumplirán las condiciones reguladas en la Ordenanza General de 
Protección del Medio Ambiente Urbano. 
4. Los conductos de ventilación, además del cumplimiento de la Normativa 
sectorial aplicable, cuando discurran por fachada se diseñarán de forma 
integrada en la composición y características de la fachada del edificio. 


Artículo 6.10.9. Marquesinas (N-2) 
1. Se prohíbe la construcción de marquesinas excepto en los siguientes casos: 
a) Cuando estén incluidas en el proyecto del edificio en obras de nueva planta. 
b) Cuando se trate de actuaciones conjuntas de proyecto unitario, acordes con la 
totalidad de la fachada del edificio, de idénticas dimensiones, saliente y 
materiales en todos los locales de planta baja y exista compromiso de ejecución 
simultánea por todos los propietarios de los locales. Excepcionalmente, en el 
caso de Edificaciones existentes, en locales cuya longitud de fachada predomine 
sobre la longitud total de las fachadas en que se sitúa, podrá tenerse en cuenta 
esta circunstancia, y en su caso, eximirse de la necesidad de un proyecto 
unitario. 
2. La altura mínima libre desde la cara inferior de la marquesina hasta la 
rasante de la acera o terreno, será superior a trescientos cuarenta (340) 
centímetros. El saliente de la marquesina no excederá la anchura de la acera 
menos sesenta (60) centímetros y, salvo el caso de marquesinas formadas por 
elementos translúcidos y con espesor menor a quince (15) centímetros, únicamente 
podrán cubrir los vanos de la planta baja, con un saliente máximo de un (1) 
metro. La instalación de una marquesina no causará lesión al ambiente urbano ni 
al arbolado. 
3. Las marquesinas no podrán verter por goteo a la vía pública.Su canto no 
excederá del quince por ciento (15%) de su menor altura libre sobre la rasante 
del terreno o acera y no rebasará en más de diez (10) centímetros, la cota de 
forjado de suelo del primer piso. 


Artículo 6.10.10. Portadas, escaparates, rejas y cierres metálicos (N-2) 
La alineación oficial no podrá rebasarse en planta baja con salientes superiores 
a quince (15) centímetros con ninguna clase de decoración o protección de los 
locales, portales o cualquier otro elemento.En aceras de anchura menor de 
setenta y cinco (75) centímetros no será permitido saliente alguno. 


Artículo 6.10.11. Toldos (N-2) 
1. Los toldos móviles estarán situados en todos sus puntos, incluso los de 
estructura, a una altura mínima sobre la rasante de la acera de doscientos 
veinticinco (225) centímetros. Su saliente, respecto a la alineación oficial, no 
podrá ser superior a la anchura de la acera menos sesenta (60) centímetros, sin 
sobrepasar los tres (3) metros y respetando en todo caso el arbolado existente. 
Los toldos fijos cumplirán las condiciones del art. 6.10.9, apartado 2. 2. Los 
tejadillos y cubretoldos tendrán la consideración de accesorios de los toldos y 
su saliente máximo será de treinta y cinco (35) centímetros. 


Artículo 6.10.12. Muestras (N-2) 
1. Son los anuncios paralelos al plano de fachada. Tendrán un saliente máximo 
respecto a ésta de diez (10) centímetros, debiendo cumplir además las siguientes 
condiciones: 
a) En planta baja podrán ocupar únicamente una faja de anchura inferior a 
noventa (90) centímetros, situada sobre el dintel de los huecos y sin cubrir 
éstos. Deberán quedar a una distancia superior a cincuenta (50) centímetros del 
hueco del portal, dejando totalmente libre el dintel del mismo. Se exceptúan las 
placas que, ocupando como dimensión máxima un cuadrado de veinticinco (25) 
centímetros de lado y dos (2) milímetros de grueso, podrán situarse en las 
jambas. Se podrán adosar en su totalidad al frente de las marquesinas, 
cumpliendo las limitaciones señaladas para éstas y pudiendo sobrepasar por 
encima de ellas una altura máxima igual al espesor de las mismas. 
b) Las muestras colocadas en plantas de piso de los edificios podrán ocupar 
únicamente una faja de setenta (70) centímetros de altura como máximo, adosada a 
los antepechos de los huecos y deberán ser independientes para cada uno, no 
pudiendo reducir la superficie de iluminación de los locales. 
c) En edificio exclusivo de uso no residencial, podrán colocarse anuncios opacos 
como coronación de los edificios, que podrán cubrir toda la longitud de la 
fachada, con una altura no superior al décimo (1/10) de la que tenga dicha 
fachada, sin exceder de dos (2) metros, y siempre que esté ejecutada con letra 
suelta. 
En los edificios exclusivos, con uso de espectáculos, comercial o industrial, en 
la parte correspondiente de la fachada, podrán instalarse con mayores 
dimensiones, siempre que no cubran elementos decorativos o huecos o descompongan 
la ordenación de la fachada, para cuya comprobación será precisa una 
representación gráfica del frente de la fachada completa. 
d) Las muestras luminosas, además de cumplir con las normas técnicas de la 
instalación y con las condiciones anteriores, irán situadas a una altura 
superior a tres (3) metros sobre la rasante de la calle o terreno.Requerirán 
para su instalación la conformidad de los inquilinos, arrendatarios o en general 
de los usuarios de los locales con huecos situados a menos de diez (10) metros 
de anuncio o veinte (20) metros si lo tuviera enfrente. 
e) Los anuncios luminosos en coronación de edificios cumplirán las condiciones 
que fija la Ordenanza Reguladora de Publicidad Exterior. 
f) La publicidad en paredes medianeras cumplirá con las determinaciones que fija 
la Ordenanza Reguladora de Publicidad Exterior a tal efecto. 


Artículo 6.10.13. Banderines (N-2) 
1. Son los anuncios normales al plano de fachada. Estarán situados, en todos sus 
puntos, a una altura mínima sobre la rasante de la acera o terreno de doscientos 
veinticinco (225) centímetros, con un saliente máximo igual al fijado para los 
balcones en el art. 6.6.19.Su dimensión vertical máxima será de noventa (90) 
centímetros. Se podrá adosar en su totalidad a los laterales de las marquesinas, 
cumpliendo las limitaciones señaladas para éstas y pudiendo sobrepasar por 
encima de ellas una altura máxima igual a su espesor. En las plantas de pisos 
únicamente se podrán situar a la altura de los antepechos. 
2. En zonas de edificación no residencial se permitirán los banderines 
verticales con altura superior a noventa (90) centímetros, con un saliente 
máximo igual que el señalado para las marquesinas en el art. 6.10.9. 
3. Los banderines luminosos, además de cumplir con las normas técnicas de la 
instalación y con las condiciones anteriores, irán situados a una altura 
superior a tres (3) metros sobre la rasante de la calle o terreno. Requerirán 
para su instalación la conformidad de los inquilinos, arrendatarios o, en 
general, de los usuarios de los locales con huecos situados a menos de veinte 
(20) metros del anuncio. 


Artículo 6.10.14. Publicidad en carreteras (N-2) 
1. En aplicación de la legislación sectorial vigente, se prohíbe toda publicidad 
exterior en el ámbito del suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable no 
programado. 
2. Exclusivamente se autorizarán los siguientes tipos de carteles informativos 
no publicitarios: 
a) Carteles o rótulos con la denominación del establecimiento, situados en la 
propia parcela o en el edificio, cumpliendo en este caso las condiciones de los 
artículos anteriores. 
b) Carteles indicadores de las actividades que se desarrollen o vayan a 
desarrollarse en un terreno y colocados en el mismo. 
c) Carteles informativos relativos a servicios útiles para el usuario de la 
carretera. Estos carteles podrán situarse a una distancia no superior a mil 
(1.000) metros del lugar en que se encuentre el servicio anunciado. 
d) La superficie máxima de los carteles será de ciento cincuenta (150) 
decímetros cuadrados, y su construcción se hará con materiales resistentes a la 
intemperie, anclados al terreno y situados a más de diez (10) metros del borde 
exterior de la explanación de la carretera. Sólo podrán situarse en la zona de 
servidumbre de la vía, fuera de la zona de dominio público. 


Artículo 6.10.15. Otros elementos de publicidad exterior (N-2) 
1. Cumplirán las determinaciones de la Ordenanza Reguladora de la Publicidad 
Exterior. 
2. El Ayuntamiento en el plazo de un (1) año desde la entrada en vigor del Plan 
General, adaptará la Ordenanza Reguladora de Publicidad Exterior a las presentes 
Normas, y en particular al régimen normativo instituido para edificios sometidos 
a protección individualizada o incluidos en conjuntos histórico-artísticos. En 
tanto no se produzca dicha adaptación cualquier licencia de publicidad exterior 
en edificios sometidos a cualquier tipo de protección deberá ser informada por 
la CIPHAN, regulada en el capítulo 4.11. 


Artículo 6.10.16. Medianeras (N-2) 
1. Cuando fuera admisible el retranqueo de las construcciones respecto de la 
alineación oficial, las medianeras que queden al descubierto se tratarán como la 
fachada y se decorarán con los mismos materiales y características de las 
fachadas existentes, o con otros de suficiente calidad. 
2. En todo caso, los lienzos medianeros al descubierto, deberán tratarse de 
forma que su aspecto y calidad sean análogos a los de las fachadas. 
3. Por razones de ornato urbano el Ayuntamiento podrá asumir la ejecución de 
obras de mejora de medianeras en determinados espacios públicos de importancia 
visual y estética. 
4. El Ayuntamiento podrá elaborar criterios estéticos y de diseño que sean de 
obligada observancia en las obras de mantenimiento y decoro de medianerías y 
fachadas en general y requerir a la propiedad de los inmuebles para su 
cumplimiento. 


Artículo 6.10.17. Cerramientos (N-2) 
1.Tanto los solares como los terrenos que el Ayuntamiento disponga, deberán 
cercarse mediante cerramientos permanentes situados en la alineación oficial, de 
altura comprendida entre dos (2) y tres (3) metros, fabricados con materiales 
que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado. 
2. Las parcelas podrán cerrarse con vallas de altura inferior a doscientos 
cincuenta (250) centímetros, salvo en zonas de edificación aislada en las que el 
cerramiento de parcelas a vías o espacios públicos podrá resolverse: 
a) Con elementos ciegos de cincuenta (50) centímetros de altura máxima, 
completados en su caso, mediante protecciones diáfanas estéticamente acordes con 
el lugar, pantallas vegetales o soluciones similares hasta una altura máxima de 
doscientos cincuenta (250) centímetros. 
b) Por medio de cerramientos, que no formen frentes opacos continuos de longitud 
superior a veinte (20) metros, ni rebasen una altura de dos (2) metros. 
c) Aquellos edificios que por su uso o características del entorno requieran 
especiales medidas de seguridad o ambientales, podrán ajustar el cerramiento a 
sus necesidades con autorización del Organismo Municipal competente. 
3. En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que 
puedan causar lesiones a personas y animales. 


Artículo 6.10.18. Protección del arbolado (N-2) 
1. El arbolado existente en el espacio público, aunque no haya sido calificado 
como zona verde o espacio de recreo y expansión, ni esté catalogado deberá ser 
protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por 
causa de fuerza mayor imponderable, se procurará que afecten a los ejemplares de 
menor edad y porte. 
2. Toda pérdida de arbolado en la vía pública deberá ser repuesta de forma 
inmediata. 
3. En las franjas de retranqueo obligatorio, salvo condiciones específicas 
reguladas en la norma zonal o en la ordenanza particular del planeamiento 
correspondiente, será preceptiva la plantación de especies vegetales 
preferentemente arbóreas. 
4. Los patios o espacios libres existentes, públicos o particulares, que se 
encuentren ajardinados, deberán conservar y mantener en buen estado sus 
plantaciones, cualquiera que sea su porte. 
5. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se 
indicará en la solicitud de licencia correspondiente señalando su situación en 
los planos topográficos de estado actual que se aporten. En estos casos, se 
exigirá y garantizará que durante el transcurso de las obras, se dotará a los 
troncos del arbolado y hasta una altura mínima de ciento ochenta (180) 
centímetros, de un adecuado recubrimiento rígido que impida su lesión o 
deterioro. En su caso se estará a lo dispuesto en la Ordenanza de Protección del 
Medio Ambiente. 
6. La necesaria sustitución del arbolado existente en las vías públicas, cuando 
por deterioro u otras causas desaparezcan los ejemplares existentes, será 
obligatoria a cargo del responsable de la pérdida sin perjuicio de las sanciones 
a que pudiese dar origen.La sustitución se hará por especies iguales y del mismo 
porte que las desaparecidas, o empleando la especie dominante en la hilera o 
agrupación del arbolado. 
7. Las condiciones de diseño y mantenimiento de la clase zonas verdes se regulan 
por las Ordenanzas Municipales específicas, por las condiciones de implantación 
de nuevas zonas verdes y de protección de los elementos existentes .En todo caso 
se estará a lo determinado en el Título 4 de estas Normas, y en el libro 4 de la 
Ordenanza de Protección del Medio Ambiente. 


Artículo 6.10.19. Consideración del entorno (N-2)  
1. Las obras de nueva edificación deberán proyectarse tomando en consideración 
la topografía del terreno, la vegetación existente, la posición del terreno 
respecto a cornisas, hitos u otros elementos visuales; el impacto visual de la 
construcción proyectada sobre el medio que la rodea y el perfil de la zona, su 
incidencia en términos de soleamiento y ventilación de las construcciones de las 
fincas colindantes y, en la vía pública, su relación con ésta, la adecuación de 
la solución formal a la tipología y materiales del área, y demás parámetros 
definidores de su integración en el medio urbano. 
2. En los supuestos en que la singularidad de la solución formal o el tamaño de 
la actuación así lo aconsejen, podrá abrirse un período de participación 
ciudadana para conocer la opinión de la población de la zona. 
3. El Ayuntamiento podrá, asimismo, establecer criterios para determinar la 
disposición y orientación de los edificios en lo que respecta a su percepción 
visual desde las vías perimetrales, los accesos y los puntos más frecuentes e 
importantes de contemplación. 
4. El Ayuntamiento podrá establecer criterios selectivos o alternativos para el 
empleo armonioso de los materiales de edificación, de urbanización y de 
ajardinamiento, así como de las coloraciones admisibles. 


Artículo 6.10.20. Acondicionamiento en superficie de los espacios libres 
privados (N-2)  
1. Salvo determinación en contra de las condiciones particulares del uso a que 
se destinen, o en las normas zonales, u ordenanzas particulares de las áreas de 
Planeamiento Incorporado o Específico, los espacios libres privados no ocupados 
por edificación sobre rasante, deberán ajardinarse al menos en un cincuenta por 
ciento (50%) de su superficie.La construcción de estos garantizará la plantación 
y mantenimiento de espacios vegetales, a cuyos efectos, en caso de existir 
edificación subterránea bajo los mismos, el espesor mínimo de la capa de tierra 
vegetal será de sesenta (60) centímetros, situando la terminación de dicha capa 
dentro del límite de los ciento cincuenta (150) centímetros señalado para 
plantas bajo rasante. 
2. El resto de los espacios no ajardinados podrá ocuparse por aparcamientos de 
vehículos, piscinas o instalaciones deportivas descubiertas.Los cierres 
laterales de instalaciones deportivas descubiertas no sobresaldrán respecto a la 
rasante del terreno una altura superior a doscientos cincuenta (250) centímetros 
con cerramiento opaco, salvo en la zona correspondiente a retranqueo o 
separación mínima a linderos, donde no superarán la cota de coronación de los 
muros de cerramiento de la parcela.Los cerramientos de instalaciones deportivas 
podrán tener mayor altura en parcelas deprimidas respecto a la rasante de la 
calle, siempre que no sobrepasen la cota de coronación de los muros de 
cerramiento de la parcela. 
3. No obstante, cuando, justificadamente, por las condiciones dimensionales de 
la parcela, para poder resolver la dotación de aparcamiento al servicio del 
edificio bajo rasante, sea necesario ocupar los espacios libres para resolver su 
accesibilidad, podrá eximirse de la obligatoriedad del ajardinamiento de dichos 
espacios. 


Artículo 6.10.21. Tratamiento de espacios libres (N-2) 
1. En las áreas de suelo urbano consolidado podrán redactarse planes especiales 
para la mejora de la calidad ambiental que determinarán las condiciones y 
tratamiento de los espacios libres. 

2. El Ayuntamiento desarrollará en el plazo de un año una Ordenanza Reguladora 
para la utilización de los espacios libres privados.